E’ legittima la riassegnazione di posti auto a maggioranza nel Condominio?
L’utilizzo dell’area cortilizia comune è uno degli argomenti più dibattuti nelle assemblee condominiali. Molto spesso l’esigenza dei condomini è quella di disciplinare l’utilizzo di questa parte comune e l’amministratore si troverà spesso davanti a situazioni eterogenee, ossia a precedenti delibere approvate a maggioranza oppure all’unanimità. Il caso classico ad esempio è l’utilizzo di posti auto condominiali assegnati ai singoli condomini. L’assegnazione può avvenire ad esempio tramite un regolamento assembleare approvato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (Articolo 1136 Codice Civile Comma 2).
L’assemblea in taluni casi può anche approvare un regolamento di natura contrattuale, ossia approvato e sottoscritto da tutti i condomini. E’ proprio questo il caso più delicato, poiché se l’assemblea in passato ha deliberato l’assegnazione all’unanimità (accordo di natura contrattuale sottoscritto da tutti i condomini), per ottenere una riassegnazione non è sempre sufficiente la maggioranza indicata dal 2° Comma dell’Articolo 1136.
Quando occorre l’unanimità
Secondo la Cassazione (16 Maggio 2022 n.15613), per ottenere la riassegnazione dei posti auto in cortile può essere necessario il consenso di tutti i condomini (qualora in precedenza l’atto di assegnazione sia avvenuto con il principio dell’unanimità). In assenza dell’unanimità si deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art. 1102 codice civile. E’ pertanto auspicabile che la suddivisione iniziale dell’area a disposizione dei singoli condomini sia equa, e tenga conto del valore millesimale dei singoli condomini. A maggior ragione se ci fosse uno spazio a disposizione limitato occorre verificare se la modalità di assegnazione non sia in contrasto con quanto indicato all’art. 1102 codice civile.
Consigli personali
L’assegnazione dei posti auto è un attività doverosa che porta benefici per tutti i condomini ma dev’essere attuata cercando di rispettare i diritti di tutti i proprietari presenti (e futuri). Chi acquista un unità immobiliare in condominio si aspetta di avere gli stessi diritti del proprio vicino di casa. Un regolamento di condominio con l’assegnazione equa dei posti auto non avrà motivo di essere ridiscusso sia esso di natura assembleare che di natura contrattuale. Certo è che esistono differenze tra i due tipi di regolamento. Molto spesso la modifica di un regolamento di natura contrattuale è un percorso in salita. Se intendete intraprendere questa strada tenete conto delle possibili conseguenze, ossia della maggiore difficoltà che l’assemblea avrà per modificare le clausole contrattuali approvate.
Ciao, mi chiamo Andrea Anfossi e svolgo la professione di amministratore di condominio nella provincia di Parma. Ho creato questo Blog sul condominio per unire la mia attività lavorativa quotidiana al mondo del web. Iscritto Anaci n.15579 (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) e Laureato in Marketing presso l’Università degli Studi di Parma.