Con l’inizio della bella stagione ricominciano i lavori straordinari in condominio alle parti esterne del fabbricato. Oggi in particolare parliamo della manutenzione del cortile. Per prima cosa vediamo le maggioranze necessarie per deliberare. Il tribunale di Milano (sentenza dell’8/5/1989) ha considerato la pavimentazione del cortile condominiale intervento di manutenzione straordinaria di notevole entità, la cui delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione. Per quanto concerne invece la sostituzione della pavimentazione il Tribunale di Piacenza(sentenza del 5/2/1991) l’ha considerata opera di ordinaria manutenzione(non innovazione), per cui si può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione( in seconda invece con basta 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 334 millesimi). Come vanno suddivise le spese? Devono partecipare tutti i condomini, compresi quelli le cui unità non si affacciano sul cortile in base ai millesimi di proprietà. L’unico caso in cui alcuni condomini non sono tenuti a pagare è (continue reading…)

Secondo la sentenza 26831/11 della Cassazione in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è il secondo a dover pagare le spese di condominio. In sostanza il nudo proprietario non è obbligato nemmeno in via solidale o sussidiaria. .
In un condominio si richiede un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per le spese condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revoca il decreto e condanna, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza è impugnata per cassazione dal condominio. Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario: secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario e usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che “pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario”. Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La Cassazione, pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono (continue reading…)

Oggi vediamo quali sono le principale norme di legge e prassi condominiali che riguardano il compenso dovuto dai condomini all’amministratore di condominio per la gestione annuale delle spese e per tutte le altre mansioni imposte dalla legge. L’art.1135 del codice civile dispone che <Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede :1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione>.  La parola eventuale va interpretata nel senso che il mandato di amministratore può essere tanto a titolo gratuito che a titolo oneroso e, nel primo caso, l’assemblea deve decidere espressamente, al momento della nomina e delle successive conferme in carica, per la sua gratuità(Cass. sent. n. 3774 del 16.04.1987).  Le spese per il compenso dell’amministratore (comprensivo di IVA al 21% ed oneri fiscali) e le spese amministrative in genere (fotocopie, cancelleria, fotocopie, postali, ecc.) vanno invece ripartite fra tutti i condomini in proporzione alla quota di comproprietà di ciascuno, senza che sia possibile per alcuno pretendere l’esonero o una partecipazione differenziata. Una modalità diversa di ripartizione è valida solo se inserita (continue reading…)

In tutti i condomini prima o poi vengono vendute delle unità immobiliari. Naturalmente questo passaggio comporta delle conseguenze sul riparto delle spese condominiali, non tanto in merito alla situazione complessiva del condominio che non varia assolutamente, ma esclusivamente in merito al credito/debito del vecchio e nuovo proprietario . Solitamente il vecchio condomino/proprietario comunica all’amministratore la data del rogito che è quella corretta da utilizzare per calcolare il riparto spese. Più in generale però in questa sede vediamo quali sono le norme di legge che regolano questo passaggio della vita condominiale.  L’art.63, 2° comma DD. AA. cod. civ. dispone che <<Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.>> Questa disposizione è certamente opportuna poiché in un certo senso obbliga chi acquista a verificare la posizione debitoria del proprio venditore nei confronti dell’amministrazione di condominio. Se poi non lo fa peggio per lui, la norma è abbastanza chiara in questo senso. L’anno viene invece inteso non come solare ma della gestione condominiale(a volte coincide a quello solare ma non è la regola). In un primo momento l’amministratore calcolerà il subentro partendo dal bilancio preventivo, ossia quello approvato nell’ultima assemblea per l’anno in corso. Successivamente alla fine della gestione con l’inserimento puntuale di tutte le fatture nel rendiconto consuntivo sarà calcolato l’importo esatto a carico dell’uno(acquirente) e a carico dell’altro(venditore o vecchio proprietario). Secondo la Cassazione n.4393 del 17.5.1997 le spese straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a carico dell’acquirente anche se deliberate in precedenza dall’assemblea; al contrario però, secondo la (continue reading…)

Sono molte le famiglie che iniziano a raggiungere le località di villeggiatura per le ferie: tante trascorrono i periodi di vacanze nella loro casa di proprietà, ma la maggior parte ricorre all’affitto di unità immobiliari che molto spesso fanno parte di ampi complessi condominiali. Non c’è niente da fare: anche in vacanza ogni famiglia deve fare i conti con il vicinato. Proprio in questi cosiddetti condomini estivi i mesi di luglio e agosto, per la presenza di più o meno tutti gli interessati, sono i più propizi per lo svolgimento dell’assemblea ordinaria annuale. Una precisazione: al di là dell’ubicazione dell’edificio e del modo di indicarlo, la sostanza non cambia: le norme di riferimento sono sempre quelle del codice civile (artt. 1117  1139 c.c.). Tutti i comproprietari sono sempre tenuti a partecipare alle spese per la gestione e la conservazione delle cose comuni che si rendano necessarie nel corso dell’anno; il fatto di abitare l’immobile per poche settimane o pochi mesi all’anno non solleva i proprietari o gli affittuari dagli eventuali costi di gestione dello stesso. Bisogna pensare al costo dell’amministratore, della polizza assicurativa, della spesa per la vigilanza che molto spesso viene richiesta all’interno dei complessi di villeggiatura anche durante il periodo invernale. Questi costi non possono non essere supportati semplicemente per il fatto che l’unità immobiliare estiva è abitata per meno tempo rispetto ad una ”normale”. Il discorso non cambia anche per altre tipologie di servizi, anche se i costi in questo caso scendono. Si parla dei costi per le utenze come luce e acqua, praticamente nulli se le abitazioni sono vuote (salvo i costi fisse come canoni e simili) e per gli altri servizi che vengono sospesi durante la stagione invernale. Alcuni esempi sono il servizio di giardinaggio e (continue reading…)

Il giardino condominiale è solitamente il giardino a cui hanno accesso tutti i condomini.  Mentre invece quelli di proprietà esclusiva sono inaccessibili da parte dei condomini non proprietari.  Le spese di manutenzione del giardino comune si ripartiscono tra tutti i condomini in base alla tabella millesimale di proprietà. Si tratta infatti di una spesa inerente alla valorizzazione estetica della proprietà. Può accadere però in alcuni casi che i negozi sulla strada non siano disposti a pagare la manutenzione del giardino interno condominiale per la minore utilità di queste opere nei loro confronti. Ebbene, nonostante questa tesi risulti apparentemente fondata, se il regolamento non specifica espressamente ipotesi diverse di ripartizione rispetto alla legge, resta inteso che tutti i condomini, ivi compresi i proprietari dei negozi, debbano partecipare alle spese. Altra questione molto spesso aperta nelle assemblee condominiali sono le cosiddette spese straordinarie, ossia l’impianto di irrigazione la potatura degli alberi ecc. Alcuni condomini vorrebbero classificare queste spese come innovazioni(art.1120 e art. 1121 cod. civ.). Le innovazioni presuppongono una modifica della cosa comune nella sua sostanza e nella sua (continue reading…)

E’ nullo il decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali emesso nei confronti del marito se la casa è di proprietà della moglie. A nulla rileva, infatti, che l’uomo si sia sempre comportato come proprietario e abbia partecipato a tutte le riunioni condominiali ingenerando la convinzione di essere lui il padrone di casa. In tema di condominio, infatti, non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto. Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 574/2011 secondo la quale la ripartizione delle spese comuni grava su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che come prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare, così non considera rilevante che altri utilizzi l’unità immobiliare singola fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri. Ne consegue che in caso di azione giudiziale dell’amministratore (continue reading…)

Sono frequenti nei condomini le discussioni su chi debba sopportare la spesa per l’isolamento di sottotetti o mansarde di proprietà esclusiva, oppure anche di parti comuni. Ci sono tre alternative che rispondono a questo tipo di interrogativo:

1. Opere decise dall’assemblea(con lo scopo di ottenere un risparmio energetico dovuto al minor consumo del riscaldamento e condizionamento centralizzato) sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà

2. Opere eseguite per decisione autonoma dei singoli condomini, al fine di migliorare l’isolamento della rispettiva proprietà esclusiva: a carico dei singoli condomini, che non potranno reclamare alcunché dagli altri condomini, trattandosi di spese non urgenti(per loro natura).

3. Opere imposte dal Comune a carico di tutti i condomini da ripartire per (continue reading…)

In molti condomini, soprattutto quelli di grandi dimensioni, c’è il riscaldamento centralizzato. Ovviamente spetta all’amministratore il compito di ripartire le spese, attuando a seconda dei casi le prescrizioni contenute nel regolamento, o in mancanza adottando i principi di legge.  Di solito c’è una parte del consumo totale (20-30%) che a prescindere dai consumi individuali vieni ripartita in base ai millesimi oppure in base alla superficie radiante di ciascuna unità immobiliare. Tutto resto invece viene solitamente ripartito in base al consumo registrato dai contabilizzatori di calore. Senza inoltrarci troppo in questo argomento vediamo invece cosa dice la legge con riferimento al riscaldamento autonomo. Secondo il tribunale di Roma(9/7/1988) è possibile installare un impianto autonomo, in aggiunta a quello centralizzato, a condizione di non arrecare il minimo pregiudizio a quest’ultimo. Per quanto riguardo invece l’installazione della caldaia sul muro condominiale( intervento che rientra fra i diritti del condomino), è opportuno sottoporre l’iniziativa all’assemblea, meglio se attraverso la presentazione di un progetto. In buona sostanza bisogna evitare che l’installazione della caldaia alteri il decoro o arrechi danni alle parti comuni. Per quanto riguarda invece il distacco dal riscaldamento centralizzato, (continue reading…)

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali sorge al momento dell’effettuazione dell’intervento e non al momento in cui quello stesso intervento viene deliberato. Se si vende l’unità immobiliare ubicata in condominio, il soggetto obbligato è colui che era condomino al momento della realizzazione dei lavori. Il tribunale di Napoli ha recentemente confermato l’orientamento espresso dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Il caso
Un condomino, vistosi ingiungere il pagamento di una somma per oneri condominiali arretrati, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo chiedendone l’annullamento trattandosi di lavori deliberati prima del suo acquisto. In ragione di ciò chiamava in causa il precedente proprietario. Il tutto ruotava attorno ad una serie di spese deliberate ed eseguite in parte prima della vendita, in parte in un momento successivo. Il giudice partenopeo, aderendo al consolidato indirizzo giurisprudenziale, afferma che “l’obbligazione sorge (continue reading…)