Se il locale condominiale di proprietà è adibito ad autorimessa è legittimo il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza il passaggio obbligatorio per la delibera assembleare. A maggior ragione se esiste la possibilità che gli oneri per i condomini si riducano ulteriormente (Cassazione ordinanza 5331/12).  Secondo la ricorrente il distacco è legittimo nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spese. Di conseguenza, la delibera assembleare che impone il divieto del distacco in questi casi deve essere considerata nulla. A rimettere in discussione la questione, proponendo una prospettiva diversa rispetto alla pronuncia d’Appello – che viene annullata –, provvedono i giudici di Cassazione. Questi ultimi, infatti, richiamando anche l’orientamento giurisprudenziale, evidenziano le falle della sentenza di secondo grado: in questo contesto, difatti, ci si era basati sulla consulenza tecnica, che aveva escluso che il distacco potesse avere conseguenze negative sulla funzionalità dell’impianto ovvero che potesse provocare un aumento delle spese di gestione, ma, allo stesso tempo, si era aggiunto che per effetto del venir meno della contribuzione da parte della proprietaria dell’autorimessa (continue reading…)

In periodi come questi risparmiare conviene un po’ a tutti. Una voce di costo molto importante nei bilanci dei condomini è sicuramente il riscaldamento centralizzato. Intervenire per abbassarne il costo può essere una buona idea. La Cassazione ad esempio con sentenza n.4831 del 18/05/1994 ha considerato la trasformazione dell’impianto centralizzato da gasolio a gas metano un’innovazione. L’immediata conseguenza è che per la sua approvazione è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 667 millesimi. C’è però da aggiungere che se si dimostra che l’intervento deliberato comporta un risparmio energetico allora il riferimento potrebbe essere il secondo comma dell’articolo 26 della legge 10/ 1991 che considera valida la delibera adottata con la maggioranza semplice delle quote millesimali. Per quanto riguarda invece la spesa per la sostituzione dei tubi dell’impianto centralizzato, sono a carico del condominio fino al punto di diramazione ai locali delle singole unità immobiliari con ripartizione basata sui millesimi di proprietà. Per i tratti successivi la spesa è invece da addebitarsi ai singoli condomini. Caso particolare è quello in cui i tubi dell’impianto condominiale attraversano un locale che non usufruisce del servizio, il proprietario di questo non è tenuto a contribuire alle spese di riscaldamento, poiché tale ipotesi non dà luogo a una comproprietà dell’impianto ma a un rapporto di servitù. Un’altra ipotesi è quella della vendita della caldaia. Se tutti i condomini si sono dotati di impianto autonomo l’assemblea può con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio (continue reading…)

In molti condomini, soprattutto quelli di grandi dimensioni, c’è il riscaldamento centralizzato. Ovviamente spetta all’amministratore il compito di ripartire le spese, attuando a seconda dei casi le prescrizioni contenute nel regolamento, o in mancanza adottando i principi di legge.  Di solito c’è una parte del consumo totale (20-30%) che a prescindere dai consumi individuali vieni ripartita in base ai millesimi oppure in base alla superficie radiante di ciascuna unità immobiliare. Tutto resto invece viene solitamente ripartito in base al consumo registrato dai contabilizzatori di calore. Senza inoltrarci troppo in questo argomento vediamo invece cosa dice la legge con riferimento al riscaldamento autonomo. Secondo il tribunale di Roma(9/7/1988) è possibile installare un impianto autonomo, in aggiunta a quello centralizzato, a condizione di non arrecare il minimo pregiudizio a quest’ultimo. Per quanto riguardo invece l’installazione della caldaia sul muro condominiale( intervento che rientra fra i diritti del condomino), è opportuno sottoporre l’iniziativa all’assemblea, meglio se attraverso la presentazione di un progetto. In buona sostanza bisogna evitare che l’installazione della caldaia alteri il decoro o arrechi danni alle parti comuni. Per quanto riguarda invece il distacco dal riscaldamento centralizzato, (continue reading…)