Chi acquista un appartamento in condominio è obbligato a rispettare il regolamento preesistente? La risposta è si. Se il regolamento pone però dei limiti con riferimento alle proprietà esclusive è necessario che venga richiamato negli atti di vendita e che l’acquirente lo abbia accettato per iscritto. Anche in questo caso è necessario distinguere quindi tra regolamento contrattuale e assembleare. Altri tipi di regolamento approvati a maggioranza dall’assemblea negli anni precedenti che fanno riferimento alla disciplina e all’utilizzo delle parti comuni devono invece essere accettati anche se non inseriti negli atti di acquisto. Se invece l’acquisto avviene prima che il regolamento venga predisposto, e nell’atto il compratore si è obbligato genericamente a rispettarlo, non è che detto che debba poi attenervisi. Secondo la Cassazione (16.2.2005 n. 3104) il regolamento in questo caso va rispettato solo se successivamente sussiste una formale e inequivocabile adesione. E’ compito dell’amministratore far rispettare il regolamento, e se trascura questo aspetto della sua professione può anche essere revocato. Per quanto riguarda il conduttore, possiamo dire che si trova, nei confronti del regolamento, nella stessa posizione del (continue reading…)

La materia del contendere è la collocazione della targa identificativa del professionista su uno spazio condominiale. Cornice della vicenda è un palazzo di Genova, dove l’avvocato condomino utilizzava una targa ad hoc per far più facilmente individuare il proprio studio professionale. Ma l’azione ha avuto la peggio di fronte al condominio, e al relativo regolamento. Tanto da essere arrivata all’attenzione del Tribunale di Genova, della Corte d’Appello e, infine, della Cassazione. Nessuna rimozione. Questa la risposta del professionista alla lettera dell’amministratore di condominio che, con tanto di delibera assembleare, aveva chiesto la rimozione della targa (collocata nel vano antistante il portone) e la sostituzione della lastra di marmo (conseguenzialmente danneggiata). E, assieme a tale risposta, anche la richiesta dell’avvocato, alla giustizia, di cancellare la delibera, annullare il provvedimento dell’amministratore (perché adottato in eccesso di potere) e riconoscere il risarcimento dei danni. Richieste accolte, queste, in appello, eccezion fatta per la domanda di danni. L’unica opzione, per l’amministratore, è stata quella di rivolgersi alla Corte di Cassazione, con un articolato corpo di motivi a sostenere il proprio ricorso, per difendere la legittimità del proprio operato, soprattutto alla luce della delibera assembleare. Tra i nodi centrali, ci sono sicuramente, per i giudici di piazza Cavour: il dovere di rispettare il regolamento condominiale (che, in questo caso, vietava l’affissione di targhe identificative sulla facciata dell’edificio e nelle parti comuni); il potere-dovere dell’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, e di adottare provvedimenti (obbligatori per i condomini) nell’ambito dei propri poteri, così come sancito dall’art. 1133 c.c.. E anche il ricorso a una lettera di ben chiaro contenuto, trasmessa in forma di raccomandata e con l’indicazione di un termine (10 giorni) per l’adempimento è ritenuto, dalla Cassazione, legittimo, perché ricompreso nell’esercizio ragione delle funzioni dell’amministratore condominiale. In sostanza, le azioni dell’amministratore, in questo specifico caso, hanno completamente rispettato le proprie funzioni e hanno rispettato anche le volontà del (continue reading…)

Il contenuto della sentenza n. 12291 depositata il 7 giugno 2011 con cui la seconda sezione civile, confermando la decisione della Corte di Appello di Torino, ha stabilito che laddove il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti qualsiasi variante alla facciata dell’edificio, è escluso che detta disposizione debba essere interpretata nel senso tecnico di cui al testo unico dell’edilizia: ne consegue che non risultano proibiti soltanto gli interventi di natura straordinaria, ma anche quelli di più modesta portata costruttiva che tuttavia introducono un uso personalistico delle parti comuni, a nulla rilevando l’eventuale valutazione positiva da parte del giudice sull’assenza di impatto estetico delle opere abusive. Dalla sentenza di legittimità si evince che, un condominio conveniva un altro abitante dello stabile per sentirlo condannare alla rimozione di un’opera consistente in due nicchie aperte nella facciata dell’edificio, nelle quali erano state poste a dimore altrettante caldaie per il riscaldamento, deducendo al violazione del regolamento condominiale nella parte in cui vietava ai condomini di apportare varianti di qualsiasi genere alle pareti esterne del fabbricato. In seguito all’accoglimento della domanda dell’attore da parte del Tribunale e anche da parte della Corte di Appello, l’altro condominio proponeva ricorso per la cassazione della sentenza di (continue reading…)

Il regolamento di condominio è un’opportunità in più messa a disposizione dal legislatore per disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e non solo. Esistono numerosi modelli di regolamento che si possono trovare all’interno dei principali e più importanti libri professionali che trattano di condominio. La prima domanda da porsi però prima di approvare o meno un regolamento, è se questo sia obbligatorio. Infatti se il numero dei condomini è inferiore o uguale a 10 non c’è nessun obbligo di predisposizione. Il consiglio è quello di non abusare di questa opportunità, nel senso che molte delle disposizioni contenute nei regolamenti sono già disciplinate dalla legge. Altra considerazione da fare è che molto spesso le motivazioni alla base delle lamentante che portano alla proposta di un regolamento sono di natura più privata che condominiale. Ci si lamenta ad esempio che il condomino del piano di sopra usa l’aspirapolvere alla sera tardi piuttosto che alla mattina presto. Si pensa quindi che inserendo nel regolamento gli orari di utilizzo degli elettrodomestici la questione venga risolta. In realtà per approvare un tale regolamento serve l’unanimità dei partecipanti al condominio e non sempre, anzi quasi mai, si raggiunge l’accordo per imporre tali divieti. E qui tocchiamo un altro tasto, ossia la distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare. Il primo (continue reading…)