Con l’inizio della bella stagione ricominciano i lavori straordinari in condominio alle parti esterne del fabbricato. Oggi in particolare parliamo della manutenzione del cortile. Per prima cosa vediamo le maggioranze necessarie per deliberare. Il tribunale di Milano (sentenza dell’8/5/1989) ha considerato la pavimentazione del cortile condominiale intervento di manutenzione straordinaria di notevole entità, la cui delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione. Per quanto concerne invece la sostituzione della pavimentazione il Tribunale di Piacenza(sentenza del 5/2/1991) l’ha considerata opera di ordinaria manutenzione(non innovazione), per cui si può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione( in seconda invece con basta 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 334 millesimi). Come vanno suddivise le spese? Devono partecipare tutti i condomini, compresi quelli le cui unità non si affacciano sul cortile in base ai millesimi di proprietà. L’unico caso in cui alcuni condomini non sono tenuti a pagare è (continue reading…)

Ormai tutte le palazzine di nuova costruzione sono dotate di un cancello automatico, ma esistono ancora condomìni di piccole dimensione rimasti un po’ trascurati che hanno la necessità di automatizzare il proprio cancello.  Quali sono le maggioranze necessarie per la sostituzione di un cancello ad apertura manuale con altro ad apertura automatizzata? La delibera può essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea , in rappresentanza di almeno 500 millesimi (1/3 dei condomini e 334 millesimi in seconda convocazione, Cassazione 29/08/1992, n.9999). L’assemblea può anche deliberare l’installazione di un cancello (o di una sbarra automatica, Cassazione 28/11/1986, n. 7023) all’ingresso del cortile. La condizione però da rispettare è il diritto garantito ai condomini di continuare ad usufruire del cortile senza limitazioni. Per questo è necessario consegnare a ciascun condomino una copia della chiave o del telecomando. E’ possibile anche installare un (continue reading…)

La sentenza della Cassazione ha stabilito la possibilità di definire a maggioranza qualificata le quote condominiali. Una decisione che secondo l’ANAMMI, Associazione Nazionale-europea degli Amministratori d’Immobili, va interpretata in senso positivo, sottolineando che l’aumento delle spese conta meno del fatto che chi ha quote maggiori god di un potere decisionale più incisivo e usufruisce in maniera più ampia dei beni comuni. Sulla sentenza della Suprema Corte sulla possibilità di definire a maggioranza qualificata i millesimi condominiali si è pronunciato Giuseppe Bica, presidente dell’ANAMMI: “La sentenza della Cassazione è un atto di buon senso. Attenzione, però, a certe interpretazioni punitive sull’impiego pratico delle tabelle millesimali”. Lo stesso Bica aggiunge: “Grazie a questa sentenza diventa più semplice approvare o modificare nuove tabelle millesimali, deliberando con la maggioranza dei condòmini presenti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, invece che all’unanimità, come richiesto fino a poco tempo fa. È però sbagliato sostenere che detenere un maggior numero di millesimi significhi soltanto pagare di più le spese condominiali. Semmai, comporta un potere decisionale più forte, proprio in base alle quote di proprietà, dunque un peso maggiore nell’ambito dell’assemblea condominiale”. (continue reading…)

Il condominio ripartirà dalle nuove maggioranze. Nel testo, ormai completato con tutti gli emendamenti che hanno avuto parere favorevole dal governo, trova posto anche una rivoluzione delle maggioranze, a cominciare da quella di base. Proprio quella che, in seconda convocazione, viene usata nel 90% dei casi: mentre prima occorreva comunque che a votare per una delibera fossero tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del totale e un terzo dei millesimi, ora basta che siano la maggioranza degli intervenuti.
Quindi, se in un condominio ci sono 21 condomini, dei quali cinque hanno in tutto 334 millesimi, e all’assemblea intervengono loro più altri quattro (che a loro volta raggiungono 300 millesimi), la delibera sarebbe approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Mentre con le norme vigenti (articolo 1136, comma 3) ci sarebbe voluto il voto favorevole di almeno sette condomini.
Rimangono, invece, le regole attuali per le delibere da assumere in prima convocazione: la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (ma le assemblee in prima convocazione sono rarissime), così come questa maggioranza resta necessaria per nominare l’amministratore e decidere sulle liti.

Il Ddl As71 interviene su altri aspetti importanti delle maggioranze: nel nuovo articolo 1136 le innovazioni, dirette al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni, si potranno approvare con la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, mentre attualmente occorre la maggioranza dei condomini (riferita a tutto il condominio) e due terzi dei millesimi.
Maggioranza semplificata (degli intervenuti più almeno un terzo dei millesimi) anche per una serie di questioni: le opere che servono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quelle per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico e per realizzare parcheggi pertinenziali, installare impianti centralizzati per la ricezione televisiva, anche satellitare. In molte di queste situazioni, attualmente, occorre invece la maggioranza di tutti i condomini e, a seconda dei casi, da 500 a due terzi dei millesimi. (continue reading…)