La delibera è il cuore della gestione amministrativa e operativa di ogni condominio. Possiamo definirla come l’atto con la quale l’assemblea decide in merito ad una questione riguardante la vita condominiale. Può essere per esempio il rifacimento della facciata, la scelta dell’impresa di pulizie o la nomina dell’amministratore. Per essere adottata è necessario il voto favorevole della maggioranza in una regola assemblea. Le maggioranze cambiano a seconda dell’importanza delle decisioni da prendere. Le modalità della costituzione di una delibera ai fini della sua validità escludono quindi ad esempio la sua sostituzione con una circolare firmata dalla maggioranza dei condomini. La volontà del condominio dev’essere espressa in sede di assemblea (Cassazione 28/10/1982 n.5646). Di conseguenza la circolare può essere impugnata senza limiti di tempo. La delibera, una volta adottata, come previsto dal primo comma dell’articolo 1137 del codice civile è automaticamente obbligatoria e operativa per tutti i condomini. Questo almeno fino all’eventuale provvedimento di sospensione da parte dell’Autorità giudiziaria, come previsto dal secondo comma dello stesso articolo. E chi subentra nel condominio successivamente, ad esempio un nuovo proprietario a seguito di compravendita? Le legge prescrive che la delibera sia efficace (continue reading…)

Assemblea come già ribadito in altri articoli è l’organo decisionale del condominio, un ‘parlamento’ in miniatura dove vengono prese delle decisioni che riguardano tutti i condomini. Però dopo aver adottato una determinata delibera occorre che la stessa sia eseguita. Questo compito è affidato secondo il codice civile art.1130 all’amministratore:

L’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

Cosa comporta invece la mancata esecuzione delle delibere? Anche in questo caso il riferimento è il codice civile art. 1105 4° comma:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore

E’ utile ricordare che comunque esistono nella realtà casi in cui l’assemblea pone in essere delibere illegittime, cui l’amministratore non sarebbe tenuto a dare esecuzione, ad esempio quelle che incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini, e che, quindi, non rientrano nei poteri dell’assemblea. In queste circostanze il consiglio è quello di spiegare immediatamente davanti ai condomini la differenza tra delibere illegittime e legittime. Se invece ci si (continue reading…)

Molto spesso non tutte le decisioni che vengono prese dall’assemblea di condominio sono valide. Naturalmente le regole per la convocazione così come il funzionamento dell’assemblea e le maggioranze, sono stabilite dal codice civile e dal regolamento contrattuale. Pochi sanno, però, che non è proprio detto che una decisione presa in un’assemblea invalida con maggioranze insufficienti non sia applicabile. Questa circostanza ci consente di distinguere tra delibere nulle e annullabili. Le prime sono impugnabili in qualsiasi momento da chiunque e senza limiti di tempo. Questo vuol dire che è come se non fossero mai state prese. Mentre invece le delibere annullabili diventano automaticamente valide se non impugnate entro 30 giorni. Tale periodo decorre per i presenti(e anche per gli assenti che sono intervenuti delegando altra persona) dal momento della delibera. Per gli assenti invece decorre dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale. Le delibere nulle sono quelle che prevedono il voto favorevole dell’unanimità dei condomini, previsto o dal codice civile o dal regolamento contrattuale. Se non viene rispettato il principio dell’unanimità ove richiesto si possono impugnare in qualsiasi momento. Poi ci sono le delibere che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione ma sconfinano nei diritti del singolo (continue reading…)