La Corte di Cassazione ha stabilito con sentenza n. 2363, del 17 febbraio 2012 che il condominio non può essere ritenuto corresponsabile per le infiltrazioni d’acqua in danno di un condomino per il semplice fatto di aver concordato con un impresa il periodo dell’anno in cui fare lavori sulle parti comuni. Nel caso esaminato dalla Corte il condominio aveva semplicemente concordato con un impresa di eseguire alcuni lavori di ristrutturazione in autunno, periodo solitamente piovoso. I lavori dovevano essere eseguiti sul terrazzo condominiale e la stagione non troppo favorevole aveva determinato infiltrazioni ai danni di uno dei condomini. Secondo la Cassazione di quelle infiltrazioni risponde solo l’impresa che ha il dovere di adottare tutte le cautele necessarie per svolgere lavori di ristrutturazione in qualsiasi periodo dell’anno. La Cassazione ricorda che in materia di appalto l’appaltatore svolge un’attività che conduce al compimento dell’opera in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio,” apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato”. È per questo che, di regola, solo l’appaltatore si deve ritenere responsabile dei danni derivanti a terzi nell’esecuzione dell’opera. Questo principio può trovare delle eccezioni quando si ravvisano a carico del committente delle specifiche violazioni come ad esempio il fatto di aver tralasciato ogni tipo di sorveglianza nella fase esecutiva oppure quando il danno gli sia addebitabile per “culpa in eligendo” avendo affidato l’opera ad un’impresa che difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative o, quando l’appaltatore in base al contratto o nel concreto svolgimento del contratto sia stato un (continue reading…)

Novità in arrivo nel 2012 per i circa 48 milioni di italiani che, tra proprietari e inquilini, hanno a che fare con un condominio. La proposta di legge 4041 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), approvata quasi all’unanimità al Senato nel gennaio 2011, è arrivata alla Commissione Giustizia della Camera, dove, con l’insolito intento bipartisan di confermare l’impianto del testo e giungere a una rapida approvazione, sono iniziate le audizioni dei rappresentanti di categoria. Oltre all’esigenza di riordino della materia, oggi come sappiamo frammentata nel codice civile e nelle disposizioni attuative, l’obiettivo di fondo della riforma è la riduzione del contenzioso civile (il 3° rapporto Anaci/Censis stima che ci sono 14 cause ogni cento condomìni, ovvero centinaia di migliaia di procedimenti instaurati) attraverso un rafforzamento del ruolo dell’amministratore e, insieme, un consolidamento dei poteri di controllo dei condomini sul suo operato. La riforma, infatti, prevede che l’amministratore abbia più poteri nella verifica degli impianti delle proprietà individuali (ad esempio le caldaie), che possa avviare una procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo e agisca contro i morosi, altrimenti sarà responsabile con essi. Tutto questo, però, secondo il parlamentare e membro della Commissione Giustizia della Camera dei Deputati, onorevole Francesca Cilluffo, nella relazione che accompagna il disegno di legge alla Camera, “deve essere controbilanciato da un rafforzamento degli strumenti di controllo e tutela dei condomini”. L’amministratore avrà l’obbligo, solo, però, se l’assemblea lo richiede, di stipulare una polizza assicurativa, con un massimale pari ad almeno il bilancio annuale, a garanzia di imperizia, errata interpretazione di una norma e appropriazioni indebite. Viene, inoltre, prescritto agli amministratori, pena la revoca del compenso, di iscriversi a un registro presso le Camere di Commercio, dove i condomini possono individuare i non professionisti. A questo punto le più importanti associazioni di categoria degli amministratori (continue reading…)

Nell’ambito del condominio, complice la crisi economica, la morosità è in costante aumento: non sono rari i casi in cui singoli condòmini, a causa delle difficoltà economiche, non riescono a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la gestione e conservazione delle cose comuni. Allo scopo di prevenire queste situazioni, l’Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili ha stilato otto regole pratiche che, se applicate, dovrebbero attutire gli effetti del difficile momento economico sulla vita condominiale. 1) Riduzione degli sprechi di luce e acqua. Attenzione agli sprechi, in particolare per quel che riguarda luce e acqua. In tal senso, è opportuno studiare soluzioni tecniche per risparmiare, ad esempio le luci temporizzate. 2) Rivedere i contratti con fornitori e gestori di servizi. Laddove possibile, rivedere i contratti esistenti con fornitori e gestori di servizi, per verificare tutte le possibilità di risparmio. Un esempio del genere riguarda soprattutto l’energia, che con l’avvento delle rinnovabili e della liberalizzazione del mercato, consente di scegliere tra diverse opzioni. 3) Manutenzione degli impianti. La negligenza nella manutenzione può causare spese ancora più pesanti in caso di guasto o, peggio, di incidente. Occhio, dunque, alla gestione degli impianti e degli spazi condominiali. Si può dilazionare la tinteggiatura dell’androne, non la verifica della caldaia. 4) Corretto uso degli spazi condominiali. Un corretto utilizzo degli spazi condominiali evita interventi gravosi per ripristinare il decoro dell’immobile. Scambiare l’ingresso dell’immobile per un campo di calcio o le scale per un posto da affrescare significa costringere chi vi abita a spese onerose. 5) Monitoraggio dei consumi. Contro le bollette pazze, che possono incidere in modo rilevante sulla vita condominiale, è bene abituare i condòmini all’autolettura dei contatori e, laddove ci sia un impianto centralizzato, verificare ciclicamente i consumi. Un contatore mal funzionante può essere all’origine di bollette fuori controllo. 6)Partecipare regolarmente alle assemblee di condominio. Troppo spesso, i condòmini si lamentano delle spese. Eppure, l’amministratore è obbligato per legge a presentare un bilancio (continue reading…)

Video e contenuti esclusivi su tematiche come la convivenza e il rispetto delle regole. Ma anche musica, intrattenimento e informazioni utili per vivere al meglio Modena e orientarsi nella rete dei servizi pubblici. Questo offre la tv di condominio, che è anche web tv, del complesso R-Nord di via Attiraglio e via Canaletto nella Città della Ghirlandina. Una iniziativa nata per aiutare, attraverso un nuovo media, a conoscersi e partecipare e per promuovere diritti e doveri in un luogo che, da simbolo della integrazione difficile, nei progetti del Comune di Modena punta a diventare simbolo della riqualificazione di aree critiche sul piano della vivibilità e della sicurezza urbana. Sono queste infatti, in sintesi, le finalità di R-Nord tv, canale realizzato con finanziamento della Fondazione cassa di risparmio dall’ufficio Politiche delle sicurezze e dalla Rete civica del Comune, che debutta da oggi trasmettendo attraverso il sistema di tv via cavo del condominio e sullo schermo interattivo del Portierato sociale di via Attiraglio, oltre che in internet, dunque visibile a tutti anche al di fuori dello stabile. Infatti R-Nord tv sarà fruibile via web sia in modalità streaming (come una normale tv con un palinsesto continuo) sia in modalità on demand (gli spettatori scelgono cosa vedere selezionando nell’archivio delle produzioni). Il progetto nasce aperto alla partecipazione degli stessi residenti, e non solo, che potranno diventare protagonisti della tv di condominio contribuendo direttamente alle riprese – si prevedono momenti di formazione – suggerendo argomenti da affrontare o esprimendo la propria opinione su diversi temi. Allo scopo è stata allestita una sede con studi tv nei locali dell’ex lavanderia a lato del bar dell’R-Nord su via Attiraglio. ”La nuova tv di condominio è uno strumento in linea con gli obiettivi dell’intero progetto di riqualificazione sociale e (continue reading…)

Sono molte le famiglie che iniziano a raggiungere le località di villeggiatura per le ferie: tante trascorrono i periodi di vacanze nella loro casa di proprietà, ma la maggior parte ricorre all’affitto di unità immobiliari che molto spesso fanno parte di ampi complessi condominiali. Non c’è niente da fare: anche in vacanza ogni famiglia deve fare i conti con il vicinato. Proprio in questi cosiddetti condomini estivi i mesi di luglio e agosto, per la presenza di più o meno tutti gli interessati, sono i più propizi per lo svolgimento dell’assemblea ordinaria annuale. Una precisazione: al di là dell’ubicazione dell’edificio e del modo di indicarlo, la sostanza non cambia: le norme di riferimento sono sempre quelle del codice civile (artt. 1117  1139 c.c.). Tutti i comproprietari sono sempre tenuti a partecipare alle spese per la gestione e la conservazione delle cose comuni che si rendano necessarie nel corso dell’anno; il fatto di abitare l’immobile per poche settimane o pochi mesi all’anno non solleva i proprietari o gli affittuari dagli eventuali costi di gestione dello stesso. Bisogna pensare al costo dell’amministratore, della polizza assicurativa, della spesa per la vigilanza che molto spesso viene richiesta all’interno dei complessi di villeggiatura anche durante il periodo invernale. Questi costi non possono non essere supportati semplicemente per il fatto che l’unità immobiliare estiva è abitata per meno tempo rispetto ad una ”normale”. Il discorso non cambia anche per altre tipologie di servizi, anche se i costi in questo caso scendono. Si parla dei costi per le utenze come luce e acqua, praticamente nulli se le abitazioni sono vuote (salvo i costi fisse come canoni e simili) e per gli altri servizi che vengono sospesi durante la stagione invernale. Alcuni esempi sono il servizio di giardinaggio e (continue reading…)

La definizione sbagliata che molte persone danno del condominio è quella di edificio composto da molti piani.  In realtà anche un grattacielo con 30 piani può non essere un condominio e vedremo perché. Partiamo dalla definizione corretta ossia il condominio è l’insieme delle proprietà esclusive e delle parti di proprietà comune. Questa definizione è importante poiché non specifica quali parti comuni ma genericamente afferma che ci sono della parti comuni. Per questo nella realtà possiamo trovare appartamenti privati sotto un unico tetto o villette a schiera con un unica area verde e cortile.  Un altro presupposto per l’esistenza del condominio è quella dell’esistenza di proprietà singole(appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici ecc.).  Ecco perché due palazzi identici possono essere uno un condominio e l’altro no. Quindi il caso del grattacielo con un unico proprietario che magari affitta a più inquilini non può dirsi condominio.

Per quanto riguarda la costituzione del condominio non occorrono particolari formalità. Si costituisce quando la proprietà unica di un immobile si spezzetta.  Da quel momento tutte le norme sul condominio entrano in vigore. L’esempio noto a tutti nella realtà è quel del (continue reading…)