Come da poco segnalato anche da IlSole24ore  la morosità risulta in questo periodo alta in un condominio su quattro. In Italia comunque questi dati sono abbastanza in linea anche con il passato. Una delle pratiche generali adottate è ad esempio quella di pagare a 90 giorni le fatture anche in tempi non di crisi. Tornando invece al condominio non così raramente succede che un proprietario fallisca. In pratica non è più in grado di far fronte alle spese. Quali quindi le conseguenze? Innanzitutto chi fallisce ha comunque diritto di avere la casa di abitazione per lui e i suoi famigliari, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Mentre il suo stipendio o pensione può essere sottratto solamente entro certi limiti e comunque non si può compromettere il mantenimento suo e della famiglia. Si intuisce immediatamente come in certi casi diventi difficile per il condominio ottenere soldi in caso di fallimento del singolo condomino. Ci sono poi una serie di creditori che hanno il diritto di farsi pagare per primi, ad esempio il fisco. L’ultima spiaggia è l’asta fallimentare, ma attenzione anche in questo non bisogna farsi troppe illusioni. A parte i costi che il condominio deve sostenere per la procedura che possono in alcuni casi anche superare l’importo dovuto dal condomino moroso, l’obbligo a pagare dell’acquirente è limitato all’anno dell’acquisto e a quello precedente. Considerando i tempi di vendita all’asta che possono superare abbondantemente i due anni, la diretta conseguenza è (continue reading…)

In periodo di crisi il recupero crediti verso i condomini morosi risulta sempre più difficile. E’ importante quindi seguire tutte le prescrizioni di legge previste per la validità dell’eventuale decreto ingiuntivo. A dimostrazione di ciò prendiamo ad esempio la sentenza n. 28644, depositata il 23/12/2011. La prima sezione civile della Corte di Cassazione, ha stabilito che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso se prima non c’è stata l’approvazione della spesa da parte dell’assemblea. Infatti, se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell’approvazione dello stato di ripartizione approvato – necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto – la prova scritta di cui all’art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l’approvazione da parte dell’assemblea della relativa spesa. Secondo la ricostruzione della vicenda fatta in sentenza, due soggetti si opponevano al decreto con cui il giudice di pace di Napoli aveva loro ingiunto di pagare in favore di un condominio un importo a titolo di conguaglio per lavori di ristrutturazione eseguito al fabbricato condominiale. I due si opponevano al decreto deducendo l’assenza di una delibera assembleare di approvazione delle somme in oggetto. Il condominio contestava la domanda e il Giudice di Pace rigettava l’opposizione. La decisione era poi confermata dal Tribunale di Napoli che respingeva l’appello proposto dagli opponenti. Su ricorso per cassazione proposto dai due soggetti, la Corte, ha ribaldato il doppio verdetto spiegando (continue reading…)

Quando possono essere applicate delle penali ai condomini morosi? La risposta si trova nella sentenza della Cassazione n.10929/11. <Le delibere condominiali approvate senza l’unanimità con le quali si applicano delle penali (sotto forma di interessi bancari) ai condomini che sono in ritardo nel pagamento delle spese condominiali, sono nulle>. La Suprema Corte ha confermato la nullità della delibera di un condominio di Madonna di Campiglio con la quale si era deciso di applicare gli interessi bancari ai condomini morosi nell’adempimento dei contributi per le spese di gestione del comprensorio immobiliare nel quale avevano il loro appartamento. L’assemblea condominiale aveva stabilito che non potessero essere sollevate questioni relative all’annullabilità delle delibere nel caso in cui non si fosse raggiunto il quorum. La Cassazione, invece, ha confermato la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Trento aveva convalidato la nullità del decreto ingiuntivo con il quale ad una condomina era stato intimato il pagamento di 9 milioni di lire comprensivo delle rate condominiali con l’applicazione degli interessi bancari. Per (continue reading…)

Come spesso accade, all’interno del condominio, ci possono essere una o più persone in ritardo con il pagamento delle rate. In altri casi sono totalmente inadempienti. Durante l’assemblea condominiale l’amministratore, dopo aver presentato la situazione esatta dei conti, ossia il rendiconto consuntivo ed il riparto consuntivo, deve chiedere ai condomini l’autorizzazione a procedere con decreto ingiuntivo per poter recuperare il credito del condominio. Può succedere in questa fase, in particolare nei condomìni in cui esistono dei servizi centralizzati(acqua, caldo e freddo), che alcuni condomini chiedano all’amministratore di sospendere i servizi alle persone morose. Vediamo cosa dice la legge a proposito, in particolare parliamo dell’Art. 63 disp. att. cod. civ.  :

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al (continue reading…)