In un giudizio civile l’amministratrice di un condominio porta una copia del verbale di assemblea condominiale difforme dall’originale, per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso estraneo al testo della delibera adottata. I giudici del primo grado avevano assolto l’imputata, ma, su ricorso del procuratore generale, la Corte d’appello riformava la pronuncia assolutoria, ritenendo responsabile del reato di falsità in scrittura privata l’amministratrice (art. 485 codice penale). La vicenda arriva davanti alla Corte di Cassazione che, con la sentenza 9608/12, ricorda un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità. Viene ribadito infatti che l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale. In sostanza, la copia, essendo una mera riproduzione, non può acquisire valenza probatoria se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi. Si tratta di una riproduzione redatta al computer, non firmata e non autenticata, presentata come copia, per questo la Cassazione ritiene fondato il ricorso. Di conseguenza, fatto non (continue reading…)

In tema di legittimazione processuale passiva dell’amministratore condominiale, la Corte di Cassazione ha spiegato che i vicini possono citare in causa il solo amministratore per ottenere dal condominio la servitù di passaggio veicolare. Questo viene chiarito dalla seconda sezione civile della Cassazione (sentenza n. 4399, del 20/03/2012) secondo cui la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, prevista dall’art. 1131 cod. civ. per ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, senza distinzione tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna, ed in deroga, quindi, alla disciplina applicabile per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e di litisconsorzio necessario, risponde all’esigenza di rendere più agevole per i terzi la chiamata in giudizio del condominio. In base a questa norma la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini. In primo grado di tribunale aveva dichiarato l’esistenza del diritto di servitù di passaggio sia pedonale sia veicolare, acquisito per usucapione, attraverso l’androne del condominio. Avverso la sentenza veniva proposto appello per far rilevare che la sentenza era stata pronunciata nei confronti di un soggetto (amministratore del condominio) che non aveva la (continue reading…)

Secondo la sentenza 26831/11 della Cassazione in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è il secondo a dover pagare le spese di condominio. In sostanza il nudo proprietario non è obbligato nemmeno in via solidale o sussidiaria. .
In un condominio si richiede un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per le spese condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revoca il decreto e condanna, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza è impugnata per cassazione dal condominio. Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario: secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario e usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che “pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario”. Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La Cassazione, pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono (continue reading…)

Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale. Da questo ne deriva che  in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di raccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. Se è rotta la braga si rompe è il condominio a dover risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni. Rigettando il ricorso di un condominio che veniva condannato, sia in primo che in secondo grado a risarcire di danni derivanti dalle infiltrazioni, la Suprema Corte è stata chiamata, in sostanza a risolvere il problema relativo alla qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. La Corte ha spiegato, confermando quanto deciso in secondo grado dal Tribunale, che “può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine all’infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell’intimato non costituito (…).Il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E’ necessario osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio (continue reading…)

In periodo di crisi il recupero crediti verso i condomini morosi risulta sempre più difficile. E’ importante quindi seguire tutte le prescrizioni di legge previste per la validità dell’eventuale decreto ingiuntivo. A dimostrazione di ciò prendiamo ad esempio la sentenza n. 28644, depositata il 23/12/2011. La prima sezione civile della Corte di Cassazione, ha stabilito che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso se prima non c’è stata l’approvazione della spesa da parte dell’assemblea. Infatti, se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell’approvazione dello stato di ripartizione approvato – necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto – la prova scritta di cui all’art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l’approvazione da parte dell’assemblea della relativa spesa. Secondo la ricostruzione della vicenda fatta in sentenza, due soggetti si opponevano al decreto con cui il giudice di pace di Napoli aveva loro ingiunto di pagare in favore di un condominio un importo a titolo di conguaglio per lavori di ristrutturazione eseguito al fabbricato condominiale. I due si opponevano al decreto deducendo l’assenza di una delibera assembleare di approvazione delle somme in oggetto. Il condominio contestava la domanda e il Giudice di Pace rigettava l’opposizione. La decisione era poi confermata dal Tribunale di Napoli che respingeva l’appello proposto dagli opponenti. Su ricorso per cassazione proposto dai due soggetti, la Corte, ha ribaldato il doppio verdetto spiegando (continue reading…)

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di un gioielliere, che per aver installato un condizionatore nel suo negozio era stato condannnato dal Tribunale di Lecce al pagamento di una multa. Il reato contestato era quello di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone previsto dall’articolo 659 del codice penale. L’articolo recita che chiunque attraverso rumori e schiamazzi disturba le occupazioni o il riposo delle persone è punito con l’arresto fino a tre mesi o con una sanzione fino a 516 euro. Un reato che nel caso del gioiellere non sussiste hanno scritto i giudici nella sentenza n.270 del 11 gennaio 2012, in quanto i rumori molesti sono avvertiti da un solo condomino. I giudici di p.zza Cavour hanno spiegato che in tema di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone,i rumori o gli schiamazzi vietati, per essere penalmente sanzionabili devono disturbare la tranquillità pubblica. Per poter parlare di disturbo della quiete pubblica, i rumori molesti devono essere avvertiti da un numero consistente di persone anche se poi soltanto alcuni condomini possono decidere di lamentarsi. Nel caso in esame il reato contestato non può essere preso in considerazione in quanto il rumore del condizionatore viene percepito soltanto da una famiglia e non da altri soggetti che abitano nel condominio. Fatti del genere, hanno concluso gli ermellini, possono costituire al massimo un illecito (continue reading…)

Se l’ascensore del condominio è troppo rumoroso l’inquilino infastidito ha diritto ad un risarcimento. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione (sentenza 26898/2011) dando ragione ad una signora di Aosta che si lamentava dei rumori di apertura e chiusura delle porte dell’impianto, soprattutto di notte.In primo grado il Tribunale aveva dato ragione alla donna, che chiedeva un risarcimento e l’esecuzione di lavori per rendere silenzioso l’ascensore, mentre in Appello la sentenza è stata completamente ribaltata perché lo sforamento della soglia di decibel consentiti “non era di per sé sufficiente ad integrare l’intollerabilità dei rumori, anche in considerazione del fatto che gli stessi erano discontinui e rari in periodo notturno e che la signora era risultata essere un soggetto particolarmente sensibile ai rumori”. La Cassazione ha però bocciato quest’ultima interpretazione, ribadendo invece che “deve ritenersi senz’altro illecito, per converso, il superamento di detti livelli, da assumersi quali criteri minimali di partenza ai fini del giudizio di tollerabilità”. Per la Cassazione, quindi, “la diretta ed immediata esposizione, per motivi di vicinanza, alle fonti di emissione acustica, ove queste siano normativamente fissate, giustifica in ogni caso il vicino a chiedere la tutela inibitoria e (continue reading…)

La materia del contendere è la collocazione della targa identificativa del professionista su uno spazio condominiale. Cornice della vicenda è un palazzo di Genova, dove l’avvocato condomino utilizzava una targa ad hoc per far più facilmente individuare il proprio studio professionale. Ma l’azione ha avuto la peggio di fronte al condominio, e al relativo regolamento. Tanto da essere arrivata all’attenzione del Tribunale di Genova, della Corte d’Appello e, infine, della Cassazione. Nessuna rimozione. Questa la risposta del professionista alla lettera dell’amministratore di condominio che, con tanto di delibera assembleare, aveva chiesto la rimozione della targa (collocata nel vano antistante il portone) e la sostituzione della lastra di marmo (conseguenzialmente danneggiata). E, assieme a tale risposta, anche la richiesta dell’avvocato, alla giustizia, di cancellare la delibera, annullare il provvedimento dell’amministratore (perché adottato in eccesso di potere) e riconoscere il risarcimento dei danni. Richieste accolte, queste, in appello, eccezion fatta per la domanda di danni. L’unica opzione, per l’amministratore, è stata quella di rivolgersi alla Corte di Cassazione, con un articolato corpo di motivi a sostenere il proprio ricorso, per difendere la legittimità del proprio operato, soprattutto alla luce della delibera assembleare. Tra i nodi centrali, ci sono sicuramente, per i giudici di piazza Cavour: il dovere di rispettare il regolamento condominiale (che, in questo caso, vietava l’affissione di targhe identificative sulla facciata dell’edificio e nelle parti comuni); il potere-dovere dell’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea, e di adottare provvedimenti (obbligatori per i condomini) nell’ambito dei propri poteri, così come sancito dall’art. 1133 c.c.. E anche il ricorso a una lettera di ben chiaro contenuto, trasmessa in forma di raccomandata e con l’indicazione di un termine (10 giorni) per l’adempimento è ritenuto, dalla Cassazione, legittimo, perché ricompreso nell’esercizio ragione delle funzioni dell’amministratore condominiale. In sostanza, le azioni dell’amministratore, in questo specifico caso, hanno completamente rispettato le proprie funzioni e hanno rispettato anche le volontà del (continue reading…)

A volte anche piccoli importi mancanti nella cassa del condominio non escludono una responsabilità in capo all’amministratore per appropriazione indebita. Come chiarisce la Cassazione con la sentenza  36022/11. La questione, relativa alla gestione di un condominio, è già nota ai giudici della Cassazione, che, tempo addietro, avevano annullato la sentenza d’Appello che aveva condannato l’amministratrice di condominio per appropriazione indebita (con l’aggiunta del risarcimento dei danni a favore del condominio costituitosi parte civile). Ora, a distanza di qualche anno, la questione ritorna in ballo: questa volta, però, in Appello la donna viene assolta, e il ricorso per cassazione è presentato dal Procuratore Generale e dal condominio. Per i giudici dell’Appello, una perizia aveva stabilito che l’ammanco ammontava a poco più di un milione di lire, a fronte della somma di oltre 23 milioni di lire contestata inizialmente: quindi, quell’ammanco era da considerare «frutto di una oggettiva confusione nella gestione contabile», facendo cadere l’accusa di appropriazione indebita. Questione chiusa? Assolutamente no, alla luce, come detto, dell’ulteriore ricorso per cassazione. L’elemento centrale, nella visione proposta dal Procuratore Generale, è l’erroneità dei calcoli della perizia utilizzata come riferimento in Appello, anche considerando che altre perizie avevano evidenziato ammanchi molto più corposi. Il riferimento è, per la precisione, a ciò che avevano evidenziato consulente di parte,consulente del Pubblico Ministero e perito del Tribunale, ovvero un «buco» di oltre 20milioni di lire nella gestione contabile del condominio. Solo il perito nominato in Appello aveva indicato un ammanco di un milione di lire, e, alla luce di questa cifra, era stato escluso il reato. Perché «una piccola differenza di cassa» non poteva giustificare l’ipotesi di appropriazione indebita. La visione proposta in Appello, però, viene nuovamente respinta in Cassazione. La motivazione viene ritenuta illogica, in quanto «l’esclusione del reato viene giustificata unicamente in relazione all’importo esiguo dell’ammanco, affermando che tale minima differenza è riconducibile a cause diverse, laddove non può certo escludersi che anche un minimo importo possa configurare (continue reading…)

La legittimazione ad appellare appartiene solo ai soggetti che erano parti nel giudizio di primo grado, ma essendo il condominio un ente sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, questi hanno comunque facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni dell’edificio, quando la pronuncia è resa nei confronti dell’amministratore.  È questo il principio espresso dalla sentenza n. 10717/11 della Cassazione.Un mobilificio porta in giudizio un Condominio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, causati ai suoi mobili dai liquami provenienti dalle tubazioni fognarie otturate nelle cantine dell’edificio condominiale. Contro la sentenza di condanna del Condominio, emessa dal Tribunale di Caltagirone, si appellano alcuni condomini e in secondo grado i giudici riformano la sentenza. Il mobilificio, allora, si rivolge alla Cassazione, sostenendo che l’appello è nullo per il difetto di legittimazione ad impugnare la sentenza in capo ai singoli condomini, i quali con controricorso chiedono che sia dichiarato inammissibile quanto sostenuto dal mobilificio, perché rimasto contumace in appello. Il difetto di legittimazione ad impugnare è sempre rilevabile d’ufficio. In via preliminare, la Cassazione ribadisce che il difetto di legittimazione ad impugnare è questione rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio e che, pertanto, la contumacia in appello non impedisce alla parte di sollevare le difese e le questioni a ciò attinenti. Ciò detto, ritiene infondato il motivo principale di ricorso e afferma che la legittimazione all’appello spetta, in via generale, ai soli soggetti che sono stati parti nel giudizio di primo grado, ma nel caso del condominio, che è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, la presenza dell’amministratore non priva i condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti del Condominio. In altre parole, i condomini devono essere considerati parti originarie e non terzi, con la conseguenza che possono (continue reading…)