Ai fini della regolarità dell’assemblea di condominio è opportuna l’indicazione nell’avviso di convocazione, di tutti gli argomenti che si andranno a discutere con i condomini. Cosa accade se l’assemblea delibera in merito ad un argomento non inserito all’ordine del giorno? Secondo la Cassazione(9/1/2004, n.143) la conseguenza immediata è l’annullabilità. Da non confondere con la nullità(le differenze tra annullabilità e nullità sono state già trattate in altri articoli di questo Blog, vedi art. L’impugnazione delle delibere ). Per quanto riguarda invece la forma con cui indicare l’ordine del giorno per il Tribunale di Roma (17/10/1973) gli argomenti da trattare possono essere esposti anche in forma non analitica. Bisogna comunque fare attenzione a non inserire descrizioni troppo generiche. Ad esempio non si può scrivere “Lavori urgenti e indispensabili” e poi deliberare la tinteggiatura del fabbricato o il rifacimento dell’intonaco. Oppure scrivere “gestione” per indicare la nomina di un nuovo amministratore. Diventa invece perfettamente valida la delibera approvata all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio su un argomento non indicato all’ordine del giorno. Per quanto riguarda la richiesta del singolo condomino di inserire un particolare argomento all’ordine del giorno, non esiste alcuna disposizione di legge che obblighi l’amministratore a farlo. In merito basta leggere l’art. 66 delle disposizioni di attuazione e transitorie del codice civile. Resta inteso che l’amministratore per la (continue reading…)

Assemblea come già ribadito in altri articoli è l’organo decisionale del condominio, un ‘parlamento’ in miniatura dove vengono prese delle decisioni che riguardano tutti i condomini. Però dopo aver adottato una determinata delibera occorre che la stessa sia eseguita. Questo compito è affidato secondo il codice civile art.1130 all’amministratore:

L’amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

Cosa comporta invece la mancata esecuzione delle delibere? Anche in questo caso il riferimento è il codice civile art. 1105 4° comma:

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore

E’ utile ricordare che comunque esistono nella realtà casi in cui l’assemblea pone in essere delibere illegittime, cui l’amministratore non sarebbe tenuto a dare esecuzione, ad esempio quelle che incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini, e che, quindi, non rientrano nei poteri dell’assemblea. In queste circostanze il consiglio è quello di spiegare immediatamente davanti ai condomini la differenza tra delibere illegittime e legittime. Se invece ci si (continue reading…)

L’assemblea è l’organo principale del condominio in cui le volontà dei singoli condomini non si sommano, si fondano. Questo significa che quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti. Naturalmente tutte le decisione prese, come è stato già detto in altri articoli, hanno dei limiti. Non devono per esempio essere contrarie ai principi di legge e ai diritti dell’individuo. E’ importante però chiarire che le decisioni importanti devono essere prese in assemblea. Per questo ci sembra opportuno sapere chi può intervenire e chi no. Diciamo subito che l’assemblea è composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari. Gli inquilini invece possono in genere intervenire con diritto di voto per le decisioni che riguardano il riscaldamento ed il condizionamento centralizzato. Hanno inoltre il diritto di intervenire, senza il diritto di voto, per la modificazione di altri servizi comuni(es. abolizione portineria). Chi invece non è del condominio non può prendere parte all’assemblea, se non espressamente autorizzato dai condomini e comunque senza diritto di voto(deleghe a parte). Addirittura l’amministratore potrebbe esserne escluso, con particolare riferimento all’ordine del giorno in cui si parla della sua riconferma (continue reading…)

Molto spesso non tutte le decisioni che vengono prese dall’assemblea di condominio sono valide. Naturalmente le regole per la convocazione così come il funzionamento dell’assemblea e le maggioranze, sono stabilite dal codice civile e dal regolamento contrattuale. Pochi sanno, però, che non è proprio detto che una decisione presa in un’assemblea invalida con maggioranze insufficienti non sia applicabile. Questa circostanza ci consente di distinguere tra delibere nulle e annullabili. Le prime sono impugnabili in qualsiasi momento da chiunque e senza limiti di tempo. Questo vuol dire che è come se non fossero mai state prese. Mentre invece le delibere annullabili diventano automaticamente valide se non impugnate entro 30 giorni. Tale periodo decorre per i presenti(e anche per gli assenti che sono intervenuti delegando altra persona) dal momento della delibera. Per gli assenti invece decorre dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale. Le delibere nulle sono quelle che prevedono il voto favorevole dell’unanimità dei condomini, previsto o dal codice civile o dal regolamento contrattuale. Se non viene rispettato il principio dell’unanimità ove richiesto si possono impugnare in qualsiasi momento. Poi ci sono le delibere che non riguardano la proprietà o le parti comuni e la loro regolamentazione ma sconfinano nei diritti del singolo (continue reading…)