Oggi vediamo quali sono le principale norme di legge e prassi condominiali che riguardano il compenso dovuto dai condomini all’amministratore di condominio per la gestione annuale delle spese e per tutte le altre mansioni imposte dalla legge. L’art.1135 del codice civile dispone che <Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede :1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione>.  La parola eventuale va interpretata nel senso che il mandato di amministratore può essere tanto a titolo gratuito che a titolo oneroso e, nel primo caso, l’assemblea deve decidere espressamente, al momento della nomina e delle successive conferme in carica, per la sua gratuità(Cass. sent. n. 3774 del 16.04.1987).  Le spese per il compenso dell’amministratore (comprensivo di IVA al 21% ed oneri fiscali) e le spese amministrative in genere (fotocopie, cancelleria, fotocopie, postali, ecc.) vanno invece ripartite fra tutti i condomini in proporzione alla quota di comproprietà di ciascuno, senza che sia possibile per alcuno pretendere l’esonero o una partecipazione differenziata. Una modalità diversa di ripartizione è valida solo se inserita (continue reading…)

Tra le varie difficoltà riscontrabili da chi amministra un condominio vi rientra senz’altro la gestione dei lavori ordinari e straordinari che si rendono necessari nel corso della gestione annuale. Adesso vediamo quali sono le leggi di riferimento da utilizzare come guida per una corretta amministrazione. Secondo la Cassazione (18/08/1986 n.5068) l’amministratore può disporre l’esecuzione di lavori di ordinaria amministrazione, senza che occorra autorizzazione dell’assemblea, poiché ciò rientra fra le sue attribuzioni. Per i lavori di manutenzione straordinaria è invece necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, altrimenti l’amministratore risponde in proprio nei confronti dei terzi(Cassazione 7/5/1987 n.4232). Se invece si tratta di lavori urgenti? In questo caso l’amministratore può autorizzarne l’esecuzione con obbligo di riferire alla prima assemblea.  Di seguito riportiamo l’art. 1135  – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede :

1) alla conferma dell’amministratore e dell’eventuale sua retribuzione;

2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.

L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

Per approvare preventivi inerenti lavori sulle parti comuni dell’edificio è necessario deliberare in assemblea con il voto favorevole della (continue reading…)

Un tempo la nomina di amministratore riguardava solamente le persone fisiche e si basava secondo il legislatore sul rapporto di fiducia personale. In seguito però con la sentenza del 24 dicembre 1994 n.11155 si è estesa la possibilità anche agli studi associati. La corte infatti ha affermato che il codice civile non esclude che l’incarico sia affidato a una società di fatto e che la rappresentanza di fronte a terzi sia attribuita al socio amministratore. In questo caso quindi è possibile conferire il mandato solo a una delle persone fisiche che sono socie dello studio. La fatturazione dei compensi invece avviene ad opera dello studio stesso. Per le obbligazioni sociali rispondono personalmente e solidalmente i soci che hanno agito in nome e per conto della società(art.2267 cod. civ.). Per quanto concerne le società di capitali la Cassazione con sentenza del 24 ottobre 2006 n.22840 ha cambiato orientamento rispetto al passato. Diventa infatti ammissibile anche la nomina come amministratore di queste forme societarie. Le persone giuridiche secondo la cassazione presentano coefficienti di affidabilità non minori e diversi da quelli della persona fisica. Una società di capitali, inoltre, al pari delle persone fisiche, risponde nei confronti dei condomini con tutti i propri beni, anche se non con (continue reading…)

A volte anche piccoli importi mancanti nella cassa del condominio non escludono una responsabilità in capo all’amministratore per appropriazione indebita. Come chiarisce la Cassazione con la sentenza  36022/11. La questione, relativa alla gestione di un condominio, è già nota ai giudici della Cassazione, che, tempo addietro, avevano annullato la sentenza d’Appello che aveva condannato l’amministratrice di condominio per appropriazione indebita (con l’aggiunta del risarcimento dei danni a favore del condominio costituitosi parte civile). Ora, a distanza di qualche anno, la questione ritorna in ballo: questa volta, però, in Appello la donna viene assolta, e il ricorso per cassazione è presentato dal Procuratore Generale e dal condominio. Per i giudici dell’Appello, una perizia aveva stabilito che l’ammanco ammontava a poco più di un milione di lire, a fronte della somma di oltre 23 milioni di lire contestata inizialmente: quindi, quell’ammanco era da considerare «frutto di una oggettiva confusione nella gestione contabile», facendo cadere l’accusa di appropriazione indebita. Questione chiusa? Assolutamente no, alla luce, come detto, dell’ulteriore ricorso per cassazione. L’elemento centrale, nella visione proposta dal Procuratore Generale, è l’erroneità dei calcoli della perizia utilizzata come riferimento in Appello, anche considerando che altre perizie avevano evidenziato ammanchi molto più corposi. Il riferimento è, per la precisione, a ciò che avevano evidenziato consulente di parte,consulente del Pubblico Ministero e perito del Tribunale, ovvero un «buco» di oltre 20milioni di lire nella gestione contabile del condominio. Solo il perito nominato in Appello aveva indicato un ammanco di un milione di lire, e, alla luce di questa cifra, era stato escluso il reato. Perché «una piccola differenza di cassa» non poteva giustificare l’ipotesi di appropriazione indebita. La visione proposta in Appello, però, viene nuovamente respinta in Cassazione. La motivazione viene ritenuta illogica, in quanto «l’esclusione del reato viene giustificata unicamente in relazione all’importo esiguo dell’ammanco, affermando che tale minima differenza è riconducibile a cause diverse, laddove non può certo escludersi che anche un minimo importo possa configurare (continue reading…)

Chi svolge l’attività di amministratore in modo continuativo e non occasionale (ad esempio il condomino che amministra il suo condominio) può sia acquisire che perdere condomini. Nel secondo caso l’amministratore viene di fatto revocato dall’assemblea.  Esiste anche la possibilità in taluni casi che l’amministratore lasci volontariamente l’incarico. Quali sono le conseguenze nell’attività di gestione? Per prima cosa è necessario consegnare tempestivamente tutto il materiale collegato al condominio al nuovo amministratore ( o all’eventuale Consiglio di Condominio, se così dispone il regolamento). Nelle specifico è necessario:

1. Restituire le somme riscosse dai condomini e non ancora impiegate. A questo proposito è bene precisare che la maggior parte dei condomini dispongono di un conto corrente a loro intestato, perciò il passaggio si concretizza con il cambio della firma nel contratto stipulato con l’istituto di credito.

2. Restituire tutti i documenti relativi alla gestione(fatture, certificazioni impianti, estratti conto, rendiconti e riparti consuntivi approvati ecc.). Gli amministratori professionisti hanno solitamente un elenco predefinito come riferimento per non lasciare documenti in sospeso. Questa fase è molto importante per l’amministratore uscente per evitare appunto responsabilità e altri richiami per la mancanza (continue reading…)

Quando si vive in un condominio, i lavori di ristrutturazione dello stabile sono un evento che non raramente mette a rischio i rapporti di buon vicinato. Tra proteste, lamentele, intenzioni contrastanti dei vari condomini, pratiche burocratiche che si moltiplicano, i problemi da risolvere non sono pochi. Per un amministratore, in periodo di ristrutturazione, i compiti si moltiplicano, ma ciò lo autorizza a chiedere una retribuzione aggiuntiva? No, a meno che non sia esplicitamente previsto negli accordi che il professionista ha sottoscritto con il condominio.

La tutela delle parti comuni, uno degli obblighi dell’amministratore

Se in periodo di ristrutturazione l’amministratore del condominio richiede un onorario extra per farsi carico dei numerosi adempimenti aggiuntivi, non è detto che i condomini lo debbano soddisfare.

La tutela delle parti comuni – infatti – rientra a pieno titolo tra i compiti che è tenuto ad assolvere l’amministratore. In questo insieme di attività rientrano anche la gestione delle opere di manutenzione straordinaria e la curatela delle pratiche burocratiche collegate, come le richieste di detrazioni fiscali.

Dunque, nel caso in cui l’amministratore si presti a svolgere le pratiche destinate alla richiesta delle detrazioni, i condomini non hanno l’obbligo di versargli una remunerazione aggiuntiva, a meno che così non sia previsto dall’apposita delibera (continue reading…)

Si applica la scriminante del diritto di critica per il condomino che offende pubblicamente l’amministratore dandogli del “latitante”. È quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 3372 depositata il 31 gennaio scorso. La vicenda ha come protagonista una donna che aveva lasciato nell’androne del palazzo un cartello in cui l’amministratore veniva definito “latitante” e “inadempiente” quando si trattava di occuparsi dei problemi del condominio. In seguito alla lettera, l’amministratore querelava la donna per diffamazione e ingiuria. In primo grado, il giudice dell’udienza preliminare di Cagliari disponeva non luogo a procedere nei confronti della donna. In seguito alla sentenza di primo grado, l’amministratore in quanto persona offesa dal reato costituita parte civile, proponeva ricorso per cassazione. La Corte, rigettando il ricorso, ha spiegato che “il diritto di critica si differenzia da quello di cronaca essenzialmente in quanto il primo non si concretizza, come l’altro, nella narrazione dei fatti, bensì nell’espressione di un giudizio o, più genericamente, di un’opinione che, come tale, non può pretendersi rigorosamente obiettiva, posto che la critica, per sua natura, non può che essere fondata su un’interpretazione, necessariamente soggettiva, di fatti e comportamenti. La scriminante in questione presuppone dunque, a differenza di quella del diritto di cronaca, un contenuto di veridicità più limitato; conformemente al diritto di cronaca, anche il diritto di critica (continue reading…)

In aula al Senato arrivano le regole per la vita di condominio che interessano la metà degli italiani, dopo l’approvazione in commissione Giustizia. Torna la riforma che mira a una maggiore responsabilizzazione per l’amministratore e una formula per cedere o dividere le parti comuni attraverso la cosiddetta sostituzione ma solo in caso di cessata utilità, come spiega Saverio Fossati sul Sole 24 ore. «La discussione in aula potrebbe essere anche breve, data la sostanziale unanimità riscontrata in commissione» ha spiegato il relatore Franco Mugnai. Ma cosa cambia di fatto con questa riforma? I condomini possono chiedere all’amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Nodo importante è quello dell’amministratore: è previsto un mandato biennale e un maggiore controllo sulle decisioni, con i conti trasparenti e di cassa. Se i condomini son0 più di quattro l’amministratore viene nominato dall’assemblea con 501 millesimi e la maggioranza in assemblea o dal giudice se non provvede l’assemblea, su ricorso anche di un solo condomino. Una volta in carica può anche prestare una polizza di assicurazione a garanzia dei suoi atti, se richiesto. Resta due anni automaticamente rinnovabili, ma può essere revocato in ogni momento anche dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini se non presenta il bilancio, se avvia contenziosi senza autorizzazione e se non recupera i debiti. Inoltre come spiega il Sole 24 Ore c’è “la possibilità (continue reading…)

La figura dell’amministratore nel diritto italiano
Il rapporto giuridico (riconducibile al mandato) s’instaura direttamente tra amministratore e singoli condomini, e non con il condominio in quanto quest’ultimo non ha personalità giuridica (in questo senso Cass. SS.UU. n. 9148/08).

La nomina
Tale figura è prevista dal Codice Civile, che all’art. 1129 che recita:

« Quando i Condomini sono più di quattro, l’Assemblea nomina un Amministratore. Se l’Assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più Condomini. L’Amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell’Assemblea. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun Condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dall’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’Amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro »

La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non provvedano alla nomina di un amministratore, ma anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale ed ottenere la nomina giudiziaria di un amministratore. Dunque l’amministratore può essere nominato:

dall’assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;
in difetto, ove i condomini non provvedano, o non si raggiunga una maggioranza su nessun candidato, dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione.
L’amministratore deve essere nominato quando sono presenti più di quattro proprietari di distinte unità immobiliari, su richiesta di anche solo uno di loro: deve essere eletto dall’assemblea condominiale. La nomina dell’amministratore fatta dal costruttore e/o venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla. L’amministratore, quando il condominio ne è sprovvisto o quando l’assemblea non riesce a pronunciarsi a proposito, può essere nominato dall’Autorità Giudiziaria. L’Autorità Giudiziaria può essere interpellata su richiesta di un solo condomino. La nomina dell’amministratore è vincolata alla legge: è necessaria la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno (continue reading…)

Oggi parliamo di uno strumento indispensabile per la gestione condominiale ossia il conto corrente intestato al condominio.  Partiamo dalla sentenza del 3/5/2000 in cui il Tribunale di Torino ha stabilito un principio molto spesso ignorato, vale a dire che ciascun condomino ha il diritto di pretendere che le somme versate vadano a finire su uno specifico conto intestato al condominio e non su quello personale dell’amministratore. Non è possibile nemmeno utilizzare un unico conto per tutti i condomini gestiti dal professionista, ogni condominio ha un proprio conto corrente. In caso contrario l’irregolarità della gestione è talmente grave da legittimare (continue reading…)