In un giudizio civile l’amministratrice di un condominio porta una copia del verbale di assemblea condominiale difforme dall’originale, per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso estraneo al testo della delibera adottata. I giudici del primo grado avevano assolto l’imputata, ma, su ricorso del procuratore generale, la Corte d’appello riformava la pronuncia assolutoria, ritenendo responsabile del reato di falsità in scrittura privata l’amministratrice (art. 485 codice penale). La vicenda arriva davanti alla Corte di Cassazione che, con la sentenza 9608/12, ricorda un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità. Viene ribadito infatti che l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale. In sostanza, la copia, essendo una mera riproduzione, non può acquisire valenza probatoria se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi. Si tratta di una riproduzione redatta al computer, non firmata e non autenticata, presentata come copia, per questo la Cassazione ritiene fondato il ricorso. Di conseguenza, fatto non (continue reading…)

La riforma del condominio (già approvata al Senato e attualmente all’esame della commissione Giustizia della Camera, che sta elaborando un nuovo testo in Comitato ristretto) sta procedendo sotto la guida del relatore on. Torrisi. Tra i punti in sospeso troviamo il Registro amministratori in aggiunta al Repertorio condominii, il libretto casa già bocciato da innumerevoli sentenze e anche dalla Corte costituzionale, la targhetta nell’atrio generatrice, come già accaduto, di truffe varie che destano ancora perplessità e, comunque, necessitano di approfondimenti. Ma l’apertura al confronto per arrivare a soluzioni condivise da parte del relatore e dei componenti il comitato ristretto esiste. Infatti, si esclude l’attribuzione della «personalità giuridica» (innovazione ritenuta troppo ardita) ma si discute sulla «capacità giuridica», con particolare riferimento a quanto da sempre sostenuto dall’on. Lino Duilio.Del resto, le stesse associazioni di amministratori, condomini e proprietari che premono in questo senso (Agiai, Alac, Appc, Asppi, Assocond, Confedilizia, Gesticond e Unioncasa) hanno di recente fatto presente, in un comunicato, che sarebbe accettabile, in questa fase, anche la capacità giuridica, «la quale comporta un’autonomia patrimoniale attenuata e il (continue reading…)

Se il locale condominiale di proprietà è adibito ad autorimessa è legittimo il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza il passaggio obbligatorio per la delibera assembleare. A maggior ragione se esiste la possibilità che gli oneri per i condomini si riducano ulteriormente (Cassazione ordinanza 5331/12).  Secondo la ricorrente il distacco è legittimo nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spese. Di conseguenza, la delibera assembleare che impone il divieto del distacco in questi casi deve essere considerata nulla. A rimettere in discussione la questione, proponendo una prospettiva diversa rispetto alla pronuncia d’Appello – che viene annullata –, provvedono i giudici di Cassazione. Questi ultimi, infatti, richiamando anche l’orientamento giurisprudenziale, evidenziano le falle della sentenza di secondo grado: in questo contesto, difatti, ci si era basati sulla consulenza tecnica, che aveva escluso che il distacco potesse avere conseguenze negative sulla funzionalità dell’impianto ovvero che potesse provocare un aumento delle spese di gestione, ma, allo stesso tempo, si era aggiunto che per effetto del venir meno della contribuzione da parte della proprietaria dell’autorimessa (continue reading…)

In tema di legittimazione processuale passiva dell’amministratore condominiale, la Corte di Cassazione ha spiegato che i vicini possono citare in causa il solo amministratore per ottenere dal condominio la servitù di passaggio veicolare. Questo viene chiarito dalla seconda sezione civile della Cassazione (sentenza n. 4399, del 20/03/2012) secondo cui la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, prevista dall’art. 1131 cod. civ. per ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, senza distinzione tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna, ed in deroga, quindi, alla disciplina applicabile per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e di litisconsorzio necessario, risponde all’esigenza di rendere più agevole per i terzi la chiamata in giudizio del condominio. In base a questa norma la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini. In primo grado di tribunale aveva dichiarato l’esistenza del diritto di servitù di passaggio sia pedonale sia veicolare, acquisito per usucapione, attraverso l’androne del condominio. Avverso la sentenza veniva proposto appello per far rilevare che la sentenza era stata pronunciata nei confronti di un soggetto (amministratore del condominio) che non aveva la (continue reading…)

Secondo i dati di Cescond(Centro Studi Nazionale di diritto condominiale e immobiliare), oltre un quinto delle cause civili pendenti in Italia riguardano il condominio. Dal 20 di questo mese questo scenario dovrebbe cambiare. Entra infatti in vigore il decreto Milleproroghe che prevede la mediazione anche per le liti condominiali. In sostanza prima di andare in Tribunale, sarà obbligatorio effettuare un tentativo di conciliazione davanti a un esperto abilitato. Oltre alla mediazione la legislazione italiana ha previsto l’istituto dell’arbitrato, che consente di risolvere una controversia in via definitiva, con l’emissione di un lodo che è equiparabile a una sentenza. In materia condominiale, l’arbitrato può sostituire e integrare la mediazione: Cos’è l’arbitrato? L’arbitrato è un procedimento disciplinato dal Codice di procedura civile, alternativo alla giustizia ordinaria, al termine del quale un soggetto non togato incaricato dai litiganti decide la controversia con l’emanazione di un lodo equiparato ad una sentenza. I vantaggi sono numerosi: la rapidità (da un minimo di 60 ad un massimo di 240 giorni); i costi ridotti ma soprattutto chiari e concordati fin dall’inizio del procedimento; specializzazione degli arbitri, che non sono giudici generici ma vengono scelti dalle parti tra esperti del settore con la certezza di essere giudicati da profondi conoscitori della materia del contendere; la riservatezza, in quanto la questione non diventa pubblica; l’emissione di un lodo arbitrale che ha la (continue reading…)

La Corte di Cassazione ha stabilito con sentenza n. 2363, del 17 febbraio 2012 che il condominio non può essere ritenuto corresponsabile per le infiltrazioni d’acqua in danno di un condomino per il semplice fatto di aver concordato con un impresa il periodo dell’anno in cui fare lavori sulle parti comuni. Nel caso esaminato dalla Corte il condominio aveva semplicemente concordato con un impresa di eseguire alcuni lavori di ristrutturazione in autunno, periodo solitamente piovoso. I lavori dovevano essere eseguiti sul terrazzo condominiale e la stagione non troppo favorevole aveva determinato infiltrazioni ai danni di uno dei condomini. Secondo la Cassazione di quelle infiltrazioni risponde solo l’impresa che ha il dovere di adottare tutte le cautele necessarie per svolgere lavori di ristrutturazione in qualsiasi periodo dell’anno. La Cassazione ricorda che in materia di appalto l’appaltatore svolge un’attività che conduce al compimento dell’opera in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio,” apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato”. È per questo che, di regola, solo l’appaltatore si deve ritenere responsabile dei danni derivanti a terzi nell’esecuzione dell’opera. Questo principio può trovare delle eccezioni quando si ravvisano a carico del committente delle specifiche violazioni come ad esempio il fatto di aver tralasciato ogni tipo di sorveglianza nella fase esecutiva oppure quando il danno gli sia addebitabile per “culpa in eligendo” avendo affidato l’opera ad un’impresa che difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative o, quando l’appaltatore in base al contratto o nel concreto svolgimento del contratto sia stato un (continue reading…)

Secondo la sentenza 26831/11 della Cassazione in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è il secondo a dover pagare le spese di condominio. In sostanza il nudo proprietario non è obbligato nemmeno in via solidale o sussidiaria. .
In un condominio si richiede un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per le spese condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revoca il decreto e condanna, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza è impugnata per cassazione dal condominio. Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario: secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario e usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che “pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario”. Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La Cassazione, pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono (continue reading…)

Novità in arrivo nel 2012 per i circa 48 milioni di italiani che, tra proprietari e inquilini, hanno a che fare con un condominio. La proposta di legge 4041 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), approvata quasi all’unanimità al Senato nel gennaio 2011, è arrivata alla Commissione Giustizia della Camera, dove, con l’insolito intento bipartisan di confermare l’impianto del testo e giungere a una rapida approvazione, sono iniziate le audizioni dei rappresentanti di categoria. Oltre all’esigenza di riordino della materia, oggi come sappiamo frammentata nel codice civile e nelle disposizioni attuative, l’obiettivo di fondo della riforma è la riduzione del contenzioso civile (il 3° rapporto Anaci/Censis stima che ci sono 14 cause ogni cento condomìni, ovvero centinaia di migliaia di procedimenti instaurati) attraverso un rafforzamento del ruolo dell’amministratore e, insieme, un consolidamento dei poteri di controllo dei condomini sul suo operato. La riforma, infatti, prevede che l’amministratore abbia più poteri nella verifica degli impianti delle proprietà individuali (ad esempio le caldaie), che possa avviare una procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo e agisca contro i morosi, altrimenti sarà responsabile con essi. Tutto questo, però, secondo il parlamentare e membro della Commissione Giustizia della Camera dei Deputati, onorevole Francesca Cilluffo, nella relazione che accompagna il disegno di legge alla Camera, “deve essere controbilanciato da un rafforzamento degli strumenti di controllo e tutela dei condomini”. L’amministratore avrà l’obbligo, solo, però, se l’assemblea lo richiede, di stipulare una polizza assicurativa, con un massimale pari ad almeno il bilancio annuale, a garanzia di imperizia, errata interpretazione di una norma e appropriazioni indebite. Viene, inoltre, prescritto agli amministratori, pena la revoca del compenso, di iscriversi a un registro presso le Camere di Commercio, dove i condomini possono individuare i non professionisti. A questo punto le più importanti associazioni di categoria degli amministratori (continue reading…)

Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale. Da questo ne deriva che  in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di raccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. Se è rotta la braga si rompe è il condominio a dover risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni. Rigettando il ricorso di un condominio che veniva condannato, sia in primo che in secondo grado a risarcire di danni derivanti dalle infiltrazioni, la Suprema Corte è stata chiamata, in sostanza a risolvere il problema relativo alla qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. La Corte ha spiegato, confermando quanto deciso in secondo grado dal Tribunale, che “può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine all’infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell’intimato non costituito (…).Il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E’ necessario osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio (continue reading…)

In periodo di crisi il recupero crediti verso i condomini morosi risulta sempre più difficile. E’ importante quindi seguire tutte le prescrizioni di legge previste per la validità dell’eventuale decreto ingiuntivo. A dimostrazione di ciò prendiamo ad esempio la sentenza n. 28644, depositata il 23/12/2011. La prima sezione civile della Corte di Cassazione, ha stabilito che il decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali non può essere emesso se prima non c’è stata l’approvazione della spesa da parte dell’assemblea. Infatti, se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell’approvazione dello stato di ripartizione approvato – necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto – la prova scritta di cui all’art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l’approvazione da parte dell’assemblea della relativa spesa. Secondo la ricostruzione della vicenda fatta in sentenza, due soggetti si opponevano al decreto con cui il giudice di pace di Napoli aveva loro ingiunto di pagare in favore di un condominio un importo a titolo di conguaglio per lavori di ristrutturazione eseguito al fabbricato condominiale. I due si opponevano al decreto deducendo l’assenza di una delibera assembleare di approvazione delle somme in oggetto. Il condominio contestava la domanda e il Giudice di Pace rigettava l’opposizione. La decisione era poi confermata dal Tribunale di Napoli che respingeva l’appello proposto dagli opponenti. Su ricorso per cassazione proposto dai due soggetti, la Corte, ha ribaldato il doppio verdetto spiegando (continue reading…)