Secondo la sentenza 26831/11 della Cassazione in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è il secondo a dover pagare le spese di condominio. In sostanza il nudo proprietario non è obbligato nemmeno in via solidale o sussidiaria. .
In un condominio si richiede un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per le spese condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revoca il decreto e condanna, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza è impugnata per cassazione dal condominio. Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario: secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario e usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che “pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario”. Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La Cassazione, pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono (continue reading…)

In periodi come questi risparmiare conviene un po’ a tutti. Una voce di costo molto importante nei bilanci dei condomini è sicuramente il riscaldamento centralizzato. Intervenire per abbassarne il costo può essere una buona idea. La Cassazione ad esempio con sentenza n.4831 del 18/05/1994 ha considerato la trasformazione dell’impianto centralizzato da gasolio a gas metano un’innovazione. L’immediata conseguenza è che per la sua approvazione è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 667 millesimi. C’è però da aggiungere che se si dimostra che l’intervento deliberato comporta un risparmio energetico allora il riferimento potrebbe essere il secondo comma dell’articolo 26 della legge 10/ 1991 che considera valida la delibera adottata con la maggioranza semplice delle quote millesimali. Per quanto riguarda invece la spesa per la sostituzione dei tubi dell’impianto centralizzato, sono a carico del condominio fino al punto di diramazione ai locali delle singole unità immobiliari con ripartizione basata sui millesimi di proprietà. Per i tratti successivi la spesa è invece da addebitarsi ai singoli condomini. Caso particolare è quello in cui i tubi dell’impianto condominiale attraversano un locale che non usufruisce del servizio, il proprietario di questo non è tenuto a contribuire alle spese di riscaldamento, poiché tale ipotesi non dà luogo a una comproprietà dell’impianto ma a un rapporto di servitù. Un’altra ipotesi è quella della vendita della caldaia. Se tutti i condomini si sono dotati di impianto autonomo l’assemblea può con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio (continue reading…)

Novità in arrivo nel 2012 per i circa 48 milioni di italiani che, tra proprietari e inquilini, hanno a che fare con un condominio. La proposta di legge 4041 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici), approvata quasi all’unanimità al Senato nel gennaio 2011, è arrivata alla Commissione Giustizia della Camera, dove, con l’insolito intento bipartisan di confermare l’impianto del testo e giungere a una rapida approvazione, sono iniziate le audizioni dei rappresentanti di categoria. Oltre all’esigenza di riordino della materia, oggi come sappiamo frammentata nel codice civile e nelle disposizioni attuative, l’obiettivo di fondo della riforma è la riduzione del contenzioso civile (il 3° rapporto Anaci/Censis stima che ci sono 14 cause ogni cento condomìni, ovvero centinaia di migliaia di procedimenti instaurati) attraverso un rafforzamento del ruolo dell’amministratore e, insieme, un consolidamento dei poteri di controllo dei condomini sul suo operato. La riforma, infatti, prevede che l’amministratore abbia più poteri nella verifica degli impianti delle proprietà individuali (ad esempio le caldaie), che possa avviare una procedura accelerata per i lavori in caso di pericolo e agisca contro i morosi, altrimenti sarà responsabile con essi. Tutto questo, però, secondo il parlamentare e membro della Commissione Giustizia della Camera dei Deputati, onorevole Francesca Cilluffo, nella relazione che accompagna il disegno di legge alla Camera, “deve essere controbilanciato da un rafforzamento degli strumenti di controllo e tutela dei condomini”. L’amministratore avrà l’obbligo, solo, però, se l’assemblea lo richiede, di stipulare una polizza assicurativa, con un massimale pari ad almeno il bilancio annuale, a garanzia di imperizia, errata interpretazione di una norma e appropriazioni indebite. Viene, inoltre, prescritto agli amministratori, pena la revoca del compenso, di iscriversi a un registro presso le Camere di Commercio, dove i condomini possono individuare i non professionisti. A questo punto le più importanti associazioni di categoria degli amministratori (continue reading…)

Con sentenza n. 778 depositata il 19 gennaio 2012, la seconda sezione della Corte di Cassazione ha stabilito che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini è limitata fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale. Da questo ne deriva che  in caso di infiltrazioni, la proprietà della braga di raccordo è del condominio data la sua funzione prevalente di raccordo senza cui il funzionamento della colonna verticale sarebbe venuto meno. Se è rotta la braga si rompe è il condominio a dover risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni. Rigettando il ricorso di un condominio che veniva condannato, sia in primo che in secondo grado a risarcire di danni derivanti dalle infiltrazioni, la Suprema Corte è stata chiamata, in sostanza a risolvere il problema relativo alla qualificazione o meno di bene condominiale della parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra la colonna di scarico e lo scarico individuale dei singoli appartamenti. La Corte ha spiegato, confermando quanto deciso in secondo grado dal Tribunale, che “può considerarsi circostanza pacifica che la fessurazione che ha dato origine all’infiltrazione di cui è causa sia collocata nella braga che funge da collegamento tra la colonna verticale di scarico (pacificamente condominiale) e gli scarichi collegati agli appartamenti dei resistenti e dell’intimato non costituito (…).Il Tribunale ha ritenuto di considerare condominiale la braga in questione in relazione alla sua funzione, ritenuta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. E’ necessario osservare che, in assenza della braga in questione, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell’edificio (continue reading…)