In un giudizio civile l’amministratrice di un condominio porta una copia del verbale di assemblea condominiale difforme dall’originale, per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso estraneo al testo della delibera adottata. I giudici del primo grado avevano assolto l’imputata, ma, su ricorso del procuratore generale, la Corte d’appello riformava la pronuncia assolutoria, ritenendo responsabile del reato di falsità in scrittura privata l’amministratrice (art. 485 codice penale). La vicenda arriva davanti alla Corte di Cassazione che, con la sentenza 9608/12, ricorda un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di legittimità. Viene ribadito infatti che l’alterazione della copia fotostatica di un documento, priva di attestazione di autenticità, esibita come tale e senza farla valere come originale, non integra il delitto di falsità materiale. In sostanza, la copia, essendo una mera riproduzione, non può acquisire valenza probatoria se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi. Si tratta di una riproduzione redatta al computer, non firmata e non autenticata, presentata come copia, per questo la Cassazione ritiene fondato il ricorso. Di conseguenza, fatto non (continue reading…)
Non è reato presentare verbale assemblea modificato come copia
Multa al condominio per eccesso di velocità?
Oggi pubblichiamo una notizia presente sul web abbastanza insolita ma che in Italia può certamente trovare riscontro. Equitalia infatti è diventata protagonista grazie a una “cartella pazza” arrivata a un condominio di Rovereto in Provincia di Trento. Infatti, secondo la società l’edificio in mattoni si sarebbe reso protagonista di un eccesso di velocità e gli sarebbero state elevate due multe per un totale di 866 euro.Ovviamente, pare che dietro a tutto ciò ci sia l’errore di un computer considerando pure il fatto che la trasgressione è stata commessa a Bari. Il giornale “Adige” che ha riportato la notizia, ha rilevato che non si tratta nemmeno della prima volta che avviene una cosa del genere. Dieci anni fa una chiesetta alpina della Vallarsa, sempre nel Roveretano, fu accusata di avere sfrecciato a folle velocità. In quella circostanza la multa fu di 1.500 euro.Tuttavia, Equitalia Sud ha precisato che si è trattato di un errore dell’Ente impositore, la Prefettura di Bari, che aveva incaricato Equitalia di riscuotere per suo conto il credito vantato nei confronti di una persona fisica e di una persona giuridica in qualità di coobbligato.La Prefettura di Bari aveva indicato, erroneamente, il “Condominio Capri, Via Segantini 20, Rovereto”, come debitore coobbligato.Per risolvere il disguido Equitalia si è prontamente attivata con l’Ente creditore e con l’Amministratore del Condominio per giungere ad una rapida soluzione del problema. Per fortuna la multa, almeno in questo caso (continue reading…)
Comitato all’opera per la riforma del condominio
La riforma del condominio (già approvata al Senato e attualmente all’esame della commissione Giustizia della Camera, che sta elaborando un nuovo testo in Comitato ristretto) sta procedendo sotto la guida del relatore on. Torrisi. Tra i punti in sospeso troviamo il Registro amministratori in aggiunta al Repertorio condominii, il libretto casa già bocciato da innumerevoli sentenze e anche dalla Corte costituzionale, la targhetta nell’atrio generatrice, come già accaduto, di truffe varie che destano ancora perplessità e, comunque, necessitano di approfondimenti. Ma l’apertura al confronto per arrivare a soluzioni condivise da parte del relatore e dei componenti il comitato ristretto esiste. Infatti, si esclude l’attribuzione della «personalità giuridica» (innovazione ritenuta troppo ardita) ma si discute sulla «capacità giuridica», con particolare riferimento a quanto da sempre sostenuto dall’on. Lino Duilio.Del resto, le stesse associazioni di amministratori, condomini e proprietari che premono in questo senso (Agiai, Alac, Appc, Asppi, Assocond, Confedilizia, Gesticond e Unioncasa) hanno di recente fatto presente, in un comunicato, che sarebbe accettabile, in questa fase, anche la capacità giuridica, «la quale comporta un’autonomia patrimoniale attenuata e il (continue reading…)
Consentito il distacco dal riscaldamento centralizzato in caso di autorimessa
Se il locale condominiale di proprietà è adibito ad autorimessa è legittimo il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, senza il passaggio obbligatorio per la delibera assembleare. A maggior ragione se esiste la possibilità che gli oneri per i condomini si riducano ulteriormente (Cassazione ordinanza 5331/12). Secondo la ricorrente il distacco è legittimo nei casi in cui esso non determini inconvenienti o squilibri tecnici nel suo funzionamento e non comporti un aggravio di spese. Di conseguenza, la delibera assembleare che impone il divieto del distacco in questi casi deve essere considerata nulla. A rimettere in discussione la questione, proponendo una prospettiva diversa rispetto alla pronuncia d’Appello – che viene annullata –, provvedono i giudici di Cassazione. Questi ultimi, infatti, richiamando anche l’orientamento giurisprudenziale, evidenziano le falle della sentenza di secondo grado: in questo contesto, difatti, ci si era basati sulla consulenza tecnica, che aveva escluso che il distacco potesse avere conseguenze negative sulla funzionalità dell’impianto ovvero che potesse provocare un aumento delle spese di gestione, ma, allo stesso tempo, si era aggiunto che per effetto del venir meno della contribuzione da parte della proprietaria dell’autorimessa (continue reading…)
Si può citare in causa il solo amministratore per ottenere la servitù di passaggio dal condominio
In tema di legittimazione processuale passiva dell’amministratore condominiale, la Corte di Cassazione ha spiegato che i vicini possono citare in causa il solo amministratore per ottenere dal condominio la servitù di passaggio veicolare. Questo viene chiarito dalla seconda sezione civile della Cassazione (sentenza n. 4399, del 20/03/2012) secondo cui la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, prevista dall’art. 1131 cod. civ. per ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini, senza distinzione tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna, ed in deroga, quindi, alla disciplina applicabile per le altre ipotesi di pluralità di soggetti passivi e di litisconsorzio necessario, risponde all’esigenza di rendere più agevole per i terzi la chiamata in giudizio del condominio. In base a questa norma la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini. In primo grado di tribunale aveva dichiarato l’esistenza del diritto di servitù di passaggio sia pedonale sia veicolare, acquisito per usucapione, attraverso l’androne del condominio. Avverso la sentenza veniva proposto appello per far rilevare che la sentenza era stata pronunciata nei confronti di un soggetto (amministratore del condominio) che non aveva la (continue reading…)
Cortile condominiale e suddivisione spese
Con l’inizio della bella stagione ricominciano i lavori straordinari in condominio alle parti esterne del fabbricato. Oggi in particolare parliamo della manutenzione del cortile. Per prima cosa vediamo le maggioranze necessarie per deliberare. Il tribunale di Milano (sentenza dell’8/5/1989) ha considerato la pavimentazione del cortile condominiale intervento di manutenzione straordinaria di notevole entità, la cui delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi sia in prima che in seconda convocazione. Per quanto concerne invece la sostituzione della pavimentazione il Tribunale di Piacenza(sentenza del 5/2/1991) l’ha considerata opera di ordinaria manutenzione(non innovazione), per cui si può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi in prima convocazione( in seconda invece con basta 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 334 millesimi). Come vanno suddivise le spese? Devono partecipare tutti i condomini, compresi quelli le cui unità non si affacciano sul cortile in base ai millesimi di proprietà. L’unico caso in cui alcuni condomini non sono tenuti a pagare è (continue reading…)
Inizia la conciliazione per le liti in condominio
Secondo i dati di Cescond(Centro Studi Nazionale di diritto condominiale e immobiliare), oltre un quinto delle cause civili pendenti in Italia riguardano il condominio. Dal 20 di questo mese questo scenario dovrebbe cambiare. Entra infatti in vigore il decreto Milleproroghe che prevede la mediazione anche per le liti condominiali. In sostanza prima di andare in Tribunale, sarà obbligatorio effettuare un tentativo di conciliazione davanti a un esperto abilitato. Oltre alla mediazione la legislazione italiana ha previsto l’istituto dell’arbitrato, che consente di risolvere una controversia in via definitiva, con l’emissione di un lodo che è equiparabile a una sentenza. In materia condominiale, l’arbitrato può sostituire e integrare la mediazione: Cos’è l’arbitrato? L’arbitrato è un procedimento disciplinato dal Codice di procedura civile, alternativo alla giustizia ordinaria, al termine del quale un soggetto non togato incaricato dai litiganti decide la controversia con l’emanazione di un lodo equiparato ad una sentenza. I vantaggi sono numerosi: la rapidità (da un minimo di 60 ad un massimo di 240 giorni); i costi ridotti ma soprattutto chiari e concordati fin dall’inizio del procedimento; specializzazione degli arbitri, che non sono giudici generici ma vengono scelti dalle parti tra esperti del settore con la certezza di essere giudicati da profondi conoscitori della materia del contendere; la riservatezza, in quanto la questione non diventa pubblica; l’emissione di un lodo arbitrale che ha la (continue reading…)
Condominio non responsabile delle infiltrazioni anche se i lavori vengono effettuati in autunno
La Corte di Cassazione ha stabilito con sentenza n. 2363, del 17 febbraio 2012 che il condominio non può essere ritenuto corresponsabile per le infiltrazioni d’acqua in danno di un condomino per il semplice fatto di aver concordato con un impresa il periodo dell’anno in cui fare lavori sulle parti comuni. Nel caso esaminato dalla Corte il condominio aveva semplicemente concordato con un impresa di eseguire alcuni lavori di ristrutturazione in autunno, periodo solitamente piovoso. I lavori dovevano essere eseguiti sul terrazzo condominiale e la stagione non troppo favorevole aveva determinato infiltrazioni ai danni di uno dei condomini. Secondo la Cassazione di quelle infiltrazioni risponde solo l’impresa che ha il dovere di adottare tutte le cautele necessarie per svolgere lavori di ristrutturazione in qualsiasi periodo dell’anno. La Cassazione ricorda che in materia di appalto l’appaltatore svolge un’attività che conduce al compimento dell’opera in piena autonomia, con propria organizzazione ed a proprio rischio,” apprestando i mezzi adatti e curando le modalità esecutive per il raggiungimento del risultato”. È per questo che, di regola, solo l’appaltatore si deve ritenere responsabile dei danni derivanti a terzi nell’esecuzione dell’opera. Questo principio può trovare delle eccezioni quando si ravvisano a carico del committente delle specifiche violazioni come ad esempio il fatto di aver tralasciato ogni tipo di sorveglianza nella fase esecutiva oppure quando il danno gli sia addebitabile per “culpa in eligendo” avendo affidato l’opera ad un’impresa che difettava delle necessarie capacità tecniche ed organizzative o, quando l’appaltatore in base al contratto o nel concreto svolgimento del contratto sia stato un (continue reading…)
Condominio e proprietari falliti
Come da poco segnalato anche da IlSole24ore la morosità risulta in questo periodo alta in un condominio su quattro. In Italia comunque questi dati sono abbastanza in linea anche con il passato. Una delle pratiche generali adottate è ad esempio quella di pagare a 90 giorni le fatture anche in tempi non di crisi. Tornando invece al condominio non così raramente succede che un proprietario fallisca. In pratica non è più in grado di far fronte alle spese. Quali quindi le conseguenze? Innanzitutto chi fallisce ha comunque diritto di avere la casa di abitazione per lui e i suoi famigliari, almeno fintanto che essa non venga messa all’asta dal curatore del fallimento. Mentre il suo stipendio o pensione può essere sottratto solamente entro certi limiti e comunque non si può compromettere il mantenimento suo e della famiglia. Si intuisce immediatamente come in certi casi diventi difficile per il condominio ottenere soldi in caso di fallimento del singolo condomino. Ci sono poi una serie di creditori che hanno il diritto di farsi pagare per primi, ad esempio il fisco. L’ultima spiaggia è l’asta fallimentare, ma attenzione anche in questo non bisogna farsi troppe illusioni. A parte i costi che il condominio deve sostenere per la procedura che possono in alcuni casi anche superare l’importo dovuto dal condomino moroso, l’obbligo a pagare dell’acquirente è limitato all’anno dell’acquisto e a quello precedente. Considerando i tempi di vendita all’asta che possono superare abbondantemente i due anni, la diretta conseguenza è (continue reading…)
Chi paga tra proprietario e usufruttuario in condominio
Secondo la sentenza 26831/11 della Cassazione in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è il secondo a dover pagare le spese di condominio. In sostanza il nudo proprietario non è obbligato nemmeno in via solidale o sussidiaria. .
In un condominio si richiede un decreto ingiuntivo del Giudice di pace per le spese condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda proprietaria dell’appartamento condominiale, e che unico soggetto obbligato era l’usufruttuaria. Il Giudice di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a seguito dell’opposizione, revoca il decreto e condanna, appunto, l’usufruttuaria. La sentenza è impugnata per cassazione dal condominio. Oggetto della controversia è la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario dell’immobile e usufruttuario: secondo il giudice del merito, quest’ultimo deve ritenersi condomino per tutto ciò che riguarda l’amministrazione e il godimento delle cose comuni e, quindi, anche per le spese di manutenzione ordinaria, mentre restano a carico del nudo proprietario solo le spese di manutenzione straordinaria. Il condominio non è del tutto terzo rispetti ai rapporti interni tra proprietario e usufruttuario. Con l’unico motivo di ricorso il condominio censura la sentenza, sostenendo di essere terzo rispetto ai rapporti interni tra nudo proprietario e usufruttuario, e che le obbligazioni di natura patrimoniale, quale quella di concorrere alle spese, è strettamente correlata alla proprietà dell’immobile condominiale, per cui la relativa azione può essere fatta valere solo nei confronti del proprietario e non anche di quei soggetti che “pur detenendo, usando e sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia proprietario”. Diritti reali o personali di godimento sull’immobile condominiale hanno un peso, nei rapporti tra proprietario e condominio. La Cassazione, pur non potendo pronunciarsi compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse secondo equità e di valore contenuto, posto che nel caso di specie non sussistono (continue reading…)
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